本文来自微信公众号：猛犸工作室 （ID：MENGMASHENDU），作者：傅一波，编辑：潘展虹，题图来自：AI 生成
朴易设想的生活挺美好：把 「老破小」 租出去，每个月收点租金，把日子过得更滋润，「上海的房子不愁租」。
这样的想象是有底气的。
他的房子约 60 平米，两室一厅，在上海市区，是典型的 「老破小」。边上就是外国语学校，毗邻地铁，区位优势明显。按照去年末的行情价，租金不低于 5200 元/月。
「当时中介说，遇到有孩子的客户，租金谈到 5500 元都不成问题。」
没想到，这一等就是 7 个月。房子租不出去，租金没到手，反倒是不断把钱花出去：墙面重刷，家电换新，还时不时给中介发个红包，帮忙多推销推销自己的房子……
整整忙活 7 个月，他猛然发现，把 「老破小」 租出去这件事，并不容易。即使把租金降至 4800 元/月，看房的人寥寥无几。
这不是个例。
中指研究院发布的 2025 年一季度全国住房租赁市场报告显示，一季度，50 城住宅平均租金累计下跌 0.44%。
另据观点指数日前披露的 《2025 住房租赁卓越表现报告》，今年 4 月，重点 50 城 （包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市）住宅平均租金单价同比下跌 4.2%。同时，今年连续四个月 50 城的单月平均住宅挂牌租金表现不及去年同期，租金增长动力不足。
朴易不了解这些宏观数据，但要尽快把房子租出去，他准备 「拼一把」。
一、花钱把房子租出去
事实上，朴易的房子曾经等到了租户。
那是今年 3 月，一对年轻的小情侣：俩人大部分的行李在主卧都归置妥当。不过，他们很快挑出毛病：主次卧只用木板做隔断，隔音效果不好；洗手台有裂纹；马桶下水过缓；房屋电器老旧……
作为房东，他觉得这些并不影响使用。但对租客来说，这似乎无法接受。
摆在朴易面前的是两个解决方案。重砌隔断，修复和更新屋内设备，或是双方解约，退回定金和中介费。
朴易选择了后者。
但他觉得自己有苦难言，毕竟月租金已经降到 5000 元，比同片区的低至少 200 元。最让他介意的是，中介居然站在了租客的那边，当场同意退还费用。
不过，朴易还是选择乐观面对，「三四月份，中介说是租房旺季」。
他按照中介的建议，趁着空档，不情不愿地把家里部分家电换新，「毕竟还没看到租客的影子。」
图源：受访者
在浦东的房东高莽，也在等租客。
他今年 50 岁，三室一厅的房子在老式小区，步梯。但胜在安静，附近生活配套齐备。最重要的是区位，离陆家嘴站只有 6 站地铁的距离，最快 15 分钟就能抵达。他说，2022 年，周边同等房子的租金超过 8500 元/月。
去年末房子租约到期后，他的房子没再等来新租客。
高莽本想着，把房租降到 8000 元左右就差不多了。后来跟中介和小区邻居打听，现在租金水平在 7200 元左右。
更关键的是，他明显感觉到周边出租的房子供给大于需求。房东们开始悄悄打起价格战：今天你降一百，明天我降两百。在小区门口的租房展板上，同一套房源，租金一周内下调了 300 元。
为了让自己的房子更有竞争力，高莽换了全套智能家电，还把塑料桌椅换成了实木。这一下投入就接近两万。
另一位房东，徐思露则是把钱花在推广上。
她的房子在松江与闵行的两区交界，在周边五六家大小中介那挂牌，还在各种社交媒体和微信群里贴出招租信息——诚恳的文案，主动下降的价格，这些换来寥寥数条的私信，但都没有一个人来看房。
「可能是没流量？」 因此，徐思露花了钱在社交媒体上做推广，结果是无功而返。
图源：网络截图
后来，她发现不止一个房东像她这么努力——在涉及租房的电影影评的页面里，还有 「房东直租」 的帖子。
「可想而知，这是有多难啊。」
二、竞争对手多了
为什么这么难？
从业十数年的上海房产中介张建刚直言，租客变少了。他主要负责上海南站，也就是徐汇、闵行交界周边老城区的房屋租赁、买卖。
他说，这个区域的房子大多建于上世纪 90 年代至千禧年前后，以一室、二室的 「老破小」 居多；离地铁站距离较近，到静安寺、陆家嘴金融区的通勤时长不超 1 小时；周围环境安静，租金价格相比市中心便宜。
最近一年以来，接二连三有租客和他说，因为工作的不稳定因素选择退租，决意离开上海，或是换一个生活压力相对小的城市工作生活。
近一两年，张建刚常在新闻看到上海周边的城市如杭州、苏州，都推出了人才引进政策，给租房补贴或是落户奖励。在他看来，上述的新政对居住在上海的部分打工人而言，确有不小的吸引力。
还有部分刚需选择去买房了。他们趁着上海楼市优化政策，叠加房贷利率降低的政策，考虑到租金和房贷相差无几，攒够首付去买新城区的房子。
朴易身边就有这样的例子。有朋友此前因为社保未缴足期，一直租房居住。上海的政策松动后，他和妻子很快就搬离了市区的出租屋，在嘉定新城买了房子。
还有一部分影响因素是，长租公寓以及政府推出的保租房 （保障性租赁住房）陆续进入市场。
同策研究院今年 3 月发布的 《2024 年上海租赁住房市场年度报告》 显示，2024 年上海长租公寓项目年累计上市 140 个项目，集中在浦东、闵行，也就是高莽和徐思露的房子所在地。
该报告提及，2024 年 2000 套以上的保租房项目达到 8 个。换言之，这一年保租房至少有 16000 套。
住在高莽房子的租客之所以退租，就是申请到了黄浦区的保租房。离开之前，他还兴奋地对高莽说，那个房子出门就是苏州河，走路 20 分钟就能到新天地。
作为中介，张建刚的直观感受是，老城区租房的生意变难了。他说，保租房对租客来说当然是个好事，「能够在大致等同 （私人房东）的价格上得到更好的租房体验。但也让老城区的租客流失了。」
系统里的成交数量佐证他的感受——往年每个月都能有七八单的成交，今年每一个月两三单成交。
租客减少，房东变得着急。
张建刚记得，今年以来，房东时不时给他发消息，有时是抱怨房子挂牌了这么久，迟迟没有租客。有时是来打听同一区位其他房东的挂牌价。
有些房东熬不住，开始主动降价，争取早日租掉房子。有的甚至放弃找中介，自己在各种社交媒体上发布求租帖。
不过，张建刚说这类情况多数集中在老城区。在上海，也有一些区域租房并不难。比如，陆家嘴金融区附近 2 公里内的小区房和公寓。他在系统内看到，实际的租房成交价格和往年齐平，甚至有微微上涨。
三、不断妥协的房东
为了把房子租出去，朴易跟那个退租的年轻租客聊了很多。
对方今年 26 岁，在互联网企业工作。他坦言，现在租房考虑最多的是，房子要地段好，还要质量好。简单而言，就是希望有全屋智能家居：密码锁、自动窗帘、声控灯光等等，同时还要价格实惠。
退租朴易的房子之前，他已经退租了 5300 元/月的房子，他相信要找到更便宜，环境、质量更好的房子并不难，「毕竟是我们持币上场，不愁找不到房子」。
朴易想咬咬牙，把房子租金降到 4500 元。「那是 8 年前的价格了。」2017 年，他在同一个小区有一套一室一厅，那会租金 4500 元/月，行情很好。
中介说，五月中旬开始看房的人明显变多了，「正常的话，端午前肯定能租掉。」
房子空等好几个月，朴易有点焦虑，他已经把租金预期从 5500 元降到 4500 元了，一年下来少了 1 万多块。
但他说，不敢再想怎么靠租金把日子过得滋润，而是要尽快把房子租出去，用租金抵房贷，以减轻身上的房贷压力。
「4500 就 4500 吧，能租掉就行。」 只是，端午假期结束了，他还在等租客上门。
同样期待以租养贷的徐思露依然在等待租客。
抱着上海的房子怎么都不会掉价，买到就是赚到的想法，她在 2022 年摇号买下这套房子。但因为离上班地点远，卖了又觉得可惜，她选择出租。
她自觉这房子性价比很高：6000 元的月租，全新的房子，客厅有一扇大落地窗，精装修，租客能布置的空间很大。
租客依然轻易能挑到刺：周边没有商业中心，离地铁不算近。要地铁通勤的话，还得先骑一段路才能到地铁。
「我还想再等等。」 她不想轻易妥协。
高莽终于找到了租客，以 7150 元的租金，租给了三个在张江互联网上班的应届生。
「这几个小朋友讨价还价的本事真厉害，要求还挺高。」 他说，哪怕是一盏灯太暗了，都要求在搬进去之前换好，「还要求说，如果日后房子有什么问题，房东要及时响应」。
这一次，他应和下来。
他说，如今的租房江湖，生存法则很简单：把租客当甲方，用性价比来获客。「能收到钱的，才算是房东。」
（应采访对象要求，文中的人物均为化名）
