文 | 酒管财经
就在前两天，身边一位投资人 Y 总突然神秘地私信我：
“ 老张，你要奢华酒店不要。”
“ 只要 99 个 W，你就可以做庄主了。”
原来，是苏州产权交易中心一则挂牌信息震动了酒店投资圈：
苏州狮山悦榕庄及悦椿酒店业主方—— 苏州新高乐融酒店管理有限公司将公司 100% 股权以 99.13 万元的价格公开挂牌转让。
99 万元，在苏州买一套房子都勉强，如今却能买下一家国际奢华酒店的经营权。
这则消息一经发布迅速在酒店圈内刷屏，表面看是“ 白菜价” 捡漏奢华酒店的好机会，背后却是一个投资超 12 亿的奢华酒店开业仅 14 个月就资不抵债的残酷现实。
事实上，还有为数不少的高星酒店因经营不善或资不抵债走向了转让或拍卖，可等待它们的大多不是转机而是漫长的等待。
99 万背后的 8 亿债务冰山
据了解，苏州狮山悦榕庄及悦椿酒店于 2024 年 3 月开业，是悦榕集团在苏州打造的首家双品牌复合体酒店。
酒店室内和园林部分由 HBA 操刀，建筑部分则是 GOA 大象担当，再加之金螳螂耗资 1.47 亿元的硬装，可以说是苏州奢华酒店新地标。
据其挂牌信息显示，转让方为苏州市盛澜美科房地产有限公司，批准单位为苏州苏高新集团有限公司 （苏州高新区管委会旗下）。
令 Y 总费解的是，开业刚满一年的奢华酒店就要以不到 100 万的“ 白菜价” 挂牌出售，背后到底有什么难言之隐？
翻开这家酒店的财务账簿，一组触目惊心的数据似乎说明了该酒店当下的困境：
2024 年全年：主营业务收入 5404.52 万元，净利润却亏损 2805.79 万元。
2025 年前 4 个月：再亏 1963.41 万元，月均亏损近 500 万元。
截至 2025 年 4 月 30 日：负债总额达 12.49 亿元，资产仅 12.2 亿元，净资产为-2969 万元，资产负债率突破 108%。
此外，更沉重的负担来自其债务结构。
一段时间以来，通过高杠杆投资酒店等商业不动产成为大型地产集团沉淀资金的惯用方式。
去年以来，随着市场环境的变化，高星酒店的盈利能力、品牌能力和营销能力却不及预期，偿还能力下滑。
数据显示，2024 年全国五星级酒店平均房价降至 599 元，同比下降 5%，平均出租率仅为 61.3%。
此外，近两年奢华酒店也在扎堆进入苏州。
据不完全统计，苏州目前已开业及确认引进的高端酒店项目已达 115 个，汇聚超 80 个国际国内品牌。
洲际酒店集团、悦榕集团、希尔顿集团、君澜度假酒店、ClubMed 地中海俱乐部、凯悦酒店集团、四季酒店集团等国际酒店品牌都在重点布局苏州。
苏州狮山悦榕庄及悦椿酒店相冲如此激烈的竞争中突围，其差异化经营难度不小。
经营收入难以覆盖债务等成本，或是导致其经营持续亏损，最终走上资不抵债的道路。
根据企查查显示，2024 年 4 月业主方曾以酒店为抵押获取 8 亿元的工商银行贷款，期限 15 年。
截至转让前，关联公司对其应收款余额高达 4.18 亿元。
Y 总不知道的是，99 万买下的看上去是一家奢华酒店，背后实则藏着 12 亿巨债和每年数千万的贷款利息。
一家建筑面积 5 万多平、总投资超 12 亿元的酒店，一年的收入才 5 千多万元，净利润甚至还要亏将近 3 千万元，其坪效想必不难计算。
聊到最后，Y 总表示他还关注着另一家悦榕集团的双品牌酒店—— 苏州阳澄湖悦榕庄及阳澄湖悦柳酒店，同样具有苏州国资背景，投资更是高达 13.5 亿。
伴随苏州狮山悦榕庄及悦椿酒店被摆上货架，业内也在猜测这家酒店的下一步动向。
豪华酒店卖出“ 白菜价”
近年来，豪华酒店以“ 白菜价” 甩卖的现象屡见不鲜，反映出不良资产在酒店行业的严峻挑战。
豪华酒店“ 白菜价” 甩卖的背后，其实是市场调整、债务风险与经营问题的综合结果。
今年 1 月，上海国展宝龙丽筠酒店挂牌出售 100% 股权，单价仅 1 万。
项目地处西虹桥青浦华新，由丽筠酒店 Radisson 与宝龙地产首度合作打造，酒店设有高级客房、行政客房、总统套房等多种房型。
在 Y 总批量发过来的“ 捡漏” 信息中，甚至还有 1 元起拍的。
去年 10 月，桂林帝苑酒店有限公司 1 元挂牌持有桂林帝苑酒店管理有限公司 20% 股权，增价幅度还是 1 元一次。
该酒店 1986 年开业，为高档涉外五星级酒店。
图源：阿里资产
看完酒店现场实拍，就明白为什么是 1 元白菜价了。
相关信息显示，该酒店于 2017 年停业，供电、供水以及维护酒店正常运营所需的设施、设备均已关停，维护保养状况较差，机器设备无法启动，厨房设备一直未使用，部分设施、设备处于报废状态，已无法正常使用。
哪怕是捡漏，也有悔拍的。
今年 6 月，惠州凯宾斯基酒店再次拍卖，起拍价为 1.46 亿元。
该酒店起拍价从 10.4 亿元连降三次，在三拍时曾以 5.3 亿元的价格成交过，但随后不久由于买家悔拍才要进行第四次拍卖。
相较上次拍卖而言，相当于打了 2.7 折，降价幅度非常大。
去年以来，大量高星酒店被折价甩卖，挂牌拍卖数量增多，但多数都流拍。
据统计，2024 年 163 家被拍卖的高星酒店中仅 9 家成交，流拍率达 95%。
另据盈蝶管理咨询数据显示，2024 年国内挂法拍的酒店数量是 2704 家，但达成交易的仅有 215 家，只有 7.95%。
今年以来，这样的势头并未扭转。
2025 年前四个月，在阿里法拍平台上已有 18 个价格超过一亿元的酒店资产流拍。
曾经代表着身份和尊贵象征的高星酒店，如今为何就成了没人待见的投资项目？
地产退潮后，高星酒店如何独立行走？
业内曾流传过一组数据，或能说明当下高星酒店的困境。
据不完全统计，国内高星酒店总统套房的年接待量近 200 万间夜，假如每个总统平均住一晚总统套房，仅国内的总统套房就可以满足整个地球所有的总统 300 年的住宿供应量，而事实却是 99% 的高星酒店开业至今一个总统也没有接待过。
造成今天高星酒店现状的原因颇为复杂：不必要的投资、不需要的设计、大于市场需求的供给……
但究其根本，初心可能才是最大的问题。
就像此次挂牌出售的苏州狮山悦榕庄酒店就属于地方政策的硬性要求，而非市场化驱动的产物。
据了解，其所属地块当时拿地政策要求引进一家国际知名大牌酒店，土拍要求甚至划定了一份包含悦榕庄在内的十大酒店品牌名单以供筛选。
而这并非孤例，从万科抛售悦榕资产，到重庆北碚悦榕庄法拍，再到三亚悦榕庄被国资接管，国际奢华品牌的光环正在中国房地产退潮中褪色。
酒店行业高级经济师赵焕焱曾犀利指出传统高星酒店的“ 八层皮” 现象，此次狮山悦榕庄堪称教科书般的案例：
第一层皮 （表皮换地皮）：承诺建酒店获取拿到地皮
第二层皮 （抵税神器）：巨额投资冲抵房企所得税
第三层皮 （品牌溢价）：国际大牌拉升地价
第四层皮 （折旧再抵税）：开业后摊销持续减税
第五层皮 （资产配置）：持有不动产抗通胀
第六层皮 （投资回报）：经营收益 （狮山悦榕庄到此层就已断裂）
第七层皮 （品牌输出）：管理权变现 （未实现）
第八层皮 （酒店出让）：资不抵债，挂牌转让。
当房地产高周转失灵，第六层皮 （投资回报） 无法覆盖前五层成本时，酒店资不抵债成为必然。
这解释了万科抛售悦榕资产、重庆北碚悦椿被法拍加上此次苏州狮山悦榕庄被低价挂牌转让的行业连锁反应。
当“ 地产输血” 停止，高星酒店必须重构生存逻辑。
99 万买悦榕庄的黑色幽默背后，是地产资本离场后高星酒店必须直面的生存拷问：
当政策红利消失、地产输血终止、商旅客源萎缩，如何学会在市场中独立行走？
酒店大宗交易市场上没有真正的“ 捡漏”，只有算不清的账和接不住的盘。
当酒店沦为地产游戏的附属品时，再低的转让价，接盘者都可能成为最后一棒。
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