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2024 年过去了一半，房地产市场交出了怎样的答卷？
7 月 15 日，国家统计局公布了 6 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况，与此同时上半年房价数据也随之出炉。
数据显示，上半年新房房价同比上涨的城市有 7 个，分别为天津、上海、杭州、长沙、成都、西安、三亚。这其中，上海、西安两城领涨，较上年同期均上涨 4.3%。
二手房方面，今年 1-6 月，二手住宅销售价格同比均下跌。不过情况在好转，单月数据来看，6 月份二手房价格环比上涨城市个数打破 「0」 局面，上海、杭州、北京、南京 4 城二手房价格上涨。
「总体来看，受新政持续发酵的带动，6 月二手房价格出现边际改善迹象。不过价格恢复情况远不及成交端，6 月份二手房成交量实现新突破，当前二手房市场 『以价换量』 特征仍在。」 诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉时代财经。
纵观上半年，整个房地产市场经历了一系列政策调整。在地方层面，根据中指监测，2024 年上半年全国有约 180 省市 （县） 出台政策超 360 条，涉及限购、限贷放宽，公积金贷款额度提升等方面。
在众多政策的支持下，上半年楼市经历了怎样变化？当前房地产市场仍处在调整转型过程中，下半年楼市将怎么走？
上海、西安新房房价领涨
新建商品住宅价格方面，今年上半年，上海、西安涨幅最高，同比均上涨 4.3%。
其中，从 6 月环比来看，上海的涨幅是最大，达 0.4%，同比涨幅也已连续 16 个月在 4% 以上。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代财经，上海和西安一直是新房市场比较活跃的两个城市。对于上海来说，政策的持续优化以及豪宅市场成交火热，有效提振了市场信心并吸引了不小的高端需求。
从政策端来看，近两年来，上海大幅调整了过去从严的限购限贷等政策，实施了 「认房不认贷」、调整普通住房标准、降低首付款比例和房贷利率等政策。而今年上半年，上海的相关政策仍在持续加码，新房市场领涨也得益于此。
5 月 17 日央行房贷政策发布之后，上海成为首个跟进的一线城市。到了月底，上海还出台 「沪九条」 新政来优化调整房地产市场，其中包括降低外地户籍购房社保门槛、支持多孩家庭购房等。
「这些政策有效提振了市场信心，刺激了购房需求。近日，上海还取消了商品住房用地溢价率 10% 的上限要求，让市场决定土地价格，也让商品房回归商品属性，使一些潜在住房需求得到释放。」 李宇嘉说道。
克而瑞数据显示，上半年，上海总价 3000 万元以上高端住宅成交了 1544 套，成交规模创近 10 年来最高，是同期北京、广州和深圳该总价段成交之和的 2.6 倍。
上海高端住宅为何走热？上述机构分析称，一方面是因为市场供应规模增加，推动成交进一步增长，另一方面，前期供应少导致部分购房者持币等待多年，这部分压抑的需求得到集中释放。此外，部分豪宅项目倒挂依然存在，这也进一步推升交易活跃度。
反观西安，李宇嘉认为，上半年西安房价上涨主要得益于人才政策吸引、楼市政策调整等。其中，人才政策为房地产市场提供了需求基础。
2023 年，西安的人口数量继续保持增长态势。统计数据显示，2023 年末西安全市常住人口达到 1307.82 万人，比上一年增加了 8.23 万人，继续稳固其北方常住人口第三城的地位。
「近些年来，西安的人口增长带来了强劲的购房需求，特别是在新房市场，改善型产品需求的增加以及住宅用地供应的相对紧张，进一步推动了房价上涨。同时，人口结构的优化和高素质人才的聚集也为房地产市场提供了稳定支撑，促进了房价和人口的协调发展。」 李宇嘉说道。
部分城市二手房价回暖
二手房方面，与去年同期相比，今年 1-6 月 70 城的二手房价格均出现下跌。其中，徐州二手房跌幅最大，下跌了 11.2%。
这主要是因为近年来，徐州二手房市场经历了显著的波动。
据克而瑞淮海此前分析，从 2015 年到 2021 年，徐州二手房市场经历了长达 6 年的大牛市，累计涨幅位居全国第二，仅次于西安。然而，自 2021 年价格触顶后，市场进入了持续 3 年的下跌期，跌幅同样居前。结合全国楼市的大环境和徐州本地的成交价格、成交量以及市场预期来看，徐州二手房市场的整体趋势预计将逐渐止跌企稳，跌幅有望收窄。
回顾今年上半年，虽然二手房价格整体下跌，但在新政的加持下，部分城市已出现明显的回暖迹象。数据显示，6 月份二手房价格环比扭转全跌局面，北京、上海、南京、杭州 4 城房价环比上涨。
关荣雪分析称，在这四个城市中，上海环比上涨 0.5% 领跑，或与 「沪九条」 新政持续发酵脱不开关系。与此同时，北京 6 月底落地信贷新政，对提振市场信心也起到了一定的作用，6 月北京二手房价为今年以来首次转涨，环比涨幅为 0.2%。
对于南京来说，当地二手房价的止跌回涨，主要得益于市场成交量的稳定增长和政策利好的双重影响。
关荣雪指出，一方面，今年南京二手房成交量表现良好，6 月单月成交量处于去年下半年以来的中高位水平，因此在量稳的情形下，市场预期有所改善，价格迎来初步改善迹象。另一方面，南京通过降低商贷、公积金贷款利率以及放松落户条件等政策措施，使得购房需求释放空间拉升，市场信心修复，房价止跌回涨。
「杭州同样也是，取消限购、买房可落户、落地 『517』 新政等利好举措，也对提振市场信心起到一定作用。然而，除政策助力外，杭州二手房价格上涨似乎也与近期市中心 『老破小』 成交走热有关，拉动价格总体上涨。」 她说。
易居研究院研究总监严跃进告诉时代财经，一些大城市的二手房价格率先复苏，说明此类城市的政策效果是积极明显的。「这也说明，后续其他城市或也有类似逻辑，即市场会有积极的表现和趋势」。
综合以上分析，从整体来看，房地产市场目前正处于调整和转型的关键时期。在这一背景下，6 月 7 日举行的国务院常务会议指出，需要确保现有政策措施得到有效执行，并继续研究和准备新的政策工具，以促进库存去化和市场的长期稳定。
面对这样的政策导向和市场环境，下半年房价将会如何走？
中指研究院分析显示，在各项政策持续发力下，预计 2024 年下半年，新房市场下行态势将有所放缓，但由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。
二手房方面，诸葛研究院分析称，6 月份二手房成交突出，环同比双升，且同比结束 「四连跌」 转正，意味着 「517」 新政效用显现，尤其一线城市限制性政策齐松动，给市场释放积极信号。展望未来，下半场二手房市场将走出低迷阶段，环同比向好，全年成交有望突破去年成交水平，但升幅有限。从价格上看，下半年价格同比跌幅有望收窄。
