文 | 睿思网
上半年已过，国产公募 REITs 接连公布第二季度业绩，结果却是冰火两重天。
截至上半年末，沪深两市上市的公募 REITs 达到的 68 只，总市值突破 2000 亿元，数量上位居亚洲第一。
Wind 数据显示，截至 7 月 4 日收盘，今年 1 月 1 日之前上市的 58 只 REITs 中，57 只今年以来取得正收益。2025 年上半年中证 REITs 全收益指数呈现单边上涨的局面，累计上涨幅度达到 14.21%。涨幅前三的板块分别为消费基础设施、仓储物流与保障性租赁住房，涨幅分别为 38.7%、22.5% 和 21.2%。
从业绩层面，据睿思网梳理的 42 家上市 REITs，二季度累计实现营业收入超 31 亿元，其中有 9 只单季收入超亿元；42 家公募 REITs 累计净利润约 4.6 亿元，其中 14 只单季利润超千万，不过有 5 家在二季度录得了净亏损。另外，42 家 REITs 的平均年化现金流分派率为 4.84%。
从不同项目资产类型来看，消费、交通、能源类表现最为亮眼。
其中，平安宁波交投 REIT 二季度营收和净利润表现依旧强劲，营收和净利分别为 5.3 亿元和 1.13 亿元，其年化现金流分派率也高达 14.39%，遥遥领先其他 REIT 产品。
去年 12 月 26 日，平安宁波交投 REIT 首发上市，成为全国首单以跨海大桥作为入池资产的 REIT 项目。数据显示，杭州湾跨海大桥全长 36 公里，每 1.5 秒就有一辆车驶过，一类客车 80 元/车次，六类货车 320 元/车次。
今年一季度，平安宁波交投 REIT 实现收入 5.17 亿元，净利润 1.08 亿元，可供分派现金流 3.78 亿元。该业绩在全市场 68 只 REITs 产品中排名居前。
而在一季度营收紧随平安宁波交投 REIT 的国泰君安济南能源供热 REIT，二季度遭遇业绩滑铁卢，不仅营收在 42 只 REITs 中业绩垫底，仅有 8 万元，净利润更是亏损超千万。
供热 REIT 遇 「夏季寒潮」
国泰君安济南能源供热 REIT 在业绩报告中解释称，因为本报告期为非供暖季，采暖费收入确认在供暖季。采暖费收入季节周期特点明显，项目公司收入与成本并非在一年内平均发生，投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的现金流分派率。
国泰君安济南能源供热 REIT 的底层资产为山东省济南市供热长输管网项目，包括 232 段长输管网资产所有权及其对应的经营权利，基础设施项目自 2014 年 12 月开始运营，已运营约 10.5 年。
公告称，报告期内基础设施项目经营状况良好，不涉及周边新增竞争性项目，不涉及重大变化和经营策略调整以及对基金份额持有人权益的影响。
截至二季度末，基础设施项目对应的供热面积为 39,703,094.47 平方米，收费面积为 27,654,311.88 平方米，收缴率为 99.80%，共计用户数 403,677 户，停热率为 30.35%，基础设施项目的运营收入为项目公司自终端用户收取的采暖费收入，本报告期为非供暖季，采暖费收入确认在供暖季。
今年 2 月 17 日，国泰君安济南能源供热 REIT 在上交所正式上市，开盘以 30% 的涨幅封住涨停。该基金在发行时市场反响就十分热烈，创下近两年网下询价认购倍数新高，公众认购募集规模约 912.68 亿元，为初始份额 813 倍，创发行时公募 REITs 认购倍数新高。
今年一季度 （2025 年 01 月 13 日-2025 年 03 月 31 日），国泰君安济南能源供热 REIT 实现营收 3.77 亿元，净利润 7354.67 万元，年化现金流分派率高达 15.85%。
随着第二季度业绩滑铁卢，其在二级市场也略有降温，连续三个交易日下跌，不过跌幅并不大。二季报显示，其年化现金流分派率仍有 6.3%，高于市场平均水平。
山东省是集中供热大省，供热节能市场需求较大，省内业务仍有较大开拓空间，近十年来，山东省城市供热面积逐年增长。一般而言，济南的供暖季由 11 月中旬至去年 3 月，这也意味着，国泰君安济南能源供热 REIT 业绩也将受季节的影响。
相比之下，鹏华深圳能源 REIT 表现相对稳定，二季度收入为 3.86 亿元，净利润达 5343.13 万元，但经营活动产生的现金流量净额为-2935.72 万元。2024 年，项目营业收入 15.6 亿元，是 2024 年收入最高的 REIT 产品，期内可供分配金额 3.56 亿元，对应年化分派率为 10.02%。
该基金以天然气发电厂为底层资产，主要以液化天然气为主要燃料，提供电力生产及相关服务并获取电费收入，2022 年 7 月，正式在深交所上市。2022 年、2023 年业绩持续走强、持续创出项目投运以来历史新高，2024 年表现有所走弱。
高速公路业绩强势
回顾国内公募 REITs 第二季度运营表现，能源、交通基础设施及高速公路等依旧表现亮眼，但也涌现了部分消费类产品。
在睿思网统计的 42 只 REITs 产品中，有 6 只高速公路类 REIT 位列二季度营收排名前十，分别为中金安徽交控 REIT、平安广州广河 REIT、工银河北高速 REIT、华夏南京交通高速公路 REIT、招商高速公路 REIT、华夏中国交建 REIT，整体营收表现较一季度环比相差不大。其余则被交通、能源、仓储物流和消费类基础设施瓜分。展望三季度，暑期和节假日带动的客车流量或将继续推动运营表现增长。
据年报信息，2024 年沪市 REITs 共进行 64 次分红，实际分红金额近 60 亿元，同比增加 32%。其中，高速公路 REITs 以 34 亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的 「现金牛」。
净利润方面，二季度大部分 REIT 实现盈利，其中平安宁波交投 REIT 单季净利破亿元，达到 1.13 亿元，环比一季度继续上涨；鹏华深圳能源 REIT 净利超过 5000 万元，另有 12 只产品净利过千万。
但其中，也有 5 只产品出现亏损。除上文提到的国泰君安济南能源供热 REIT，华安张江产业园 REIT、中金安徽交控 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、华夏和达高科 REIT 均出现不同程度的亏损。其中，华安张江产业园 REIT 已连续多个季度出现亏损。
此外，营收排名居前的中金普洛斯 REIT，净利润表现却处于垫底。二季度，该基金实现营收 1.07 亿元，净利润则仅有 9.15 万元。本期现金流分派率 1.14%，年化现金流分派率 4.55%。
报告显示，中金普洛斯 REIT 持有 10 个仓储物流园，基础设施项目整体经营平稳，截至 2025 年 6 月 30 日，时点平均出租率 92.24%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为 92.27%，期末合同租金及物业管理服务费 （不含税） 有效平均租金单价为 33.88 元/平方米/月，租金收缴率 98.45%。
整体而言，公募 REITs 产品的市场表现与经济周期密切相关，而对经济周期相对敏感性较低的产品，在不断变化的市场中依然能相对保证稳定现金流。
