文 | 斑马消费，作者 | 杨柘
富力地产懂得用时间换空间，让自己获取喘息的机会。
日前，公司启动对境内债券二次重组，计划通过现金购回等 6 种形式，来缓解债务偿付压力。
相比 3 年前境内外债务全部展期的方案，此次的债券重组方案被广泛理解为 「削债」。包括现金购回等多个偿付方案，均拟以折价形式实现兑付，余下的股票经济收益权兑付、全额留债长展期方案，对债券持有人来说也相对苛刻。
尽管，这只是初步方案，但也侧面说明富力地产面临债务的严峻性。不过，该方案尚未最终确定，能否顺利推进还是一个未知数。
再次 「削」 债
继 3 年前顺利完成境内外债务全部展期后，富力地产 （02777.HK） 日前再次着手推动对境内债券的二次重组，且方案已在 9 月 10 日盘后公告披露。
根据公告，再次启动债务重组，乃是鉴于企业整体经营现状作出。这次境内债务重组，公司基本遵循着进一步 「削债」 的思路。
此次为公司债券持有人提供的整体境内债券重组方案，分别有现金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债、资产信托份额抵债、股票经济收益权兑付以及全额留债长展期。
初步统计，前 4 项债务抵偿方案，整体抵债债券本金余额合计不超过 139 亿元。
从重组债券方案来看，公司利用现金购回方案规模并不大，即拟对债券分三次进行折价 （每张债券剩余面值的 20%） 购回，预计购回总金额不超过 6 亿元。
重头戏是以物抵债和资产信托份额抵债。
公司披露以物抵债方案显示，拟以实物资产偿付债券，每 100 元人民币剩余面值的债券可申报登记可抵债价值为 30 元的实物资产，公司此次拟进行以物抵债的未偿还债券本金余额合计不超过 66 亿元；
公司还计划以实物资产收益权作为资产信托的基础资产，设立服务型信托。即每 100 元剩余面值的债券，可申报登记价值为 35 元的资产信托份额。公司拟以此种方式抵债的未偿债券本金余额合计不超过 57 亿元。
相比折价清偿方式，对于债券持有人来说，富力地产提供的股票经济收益权兑付和全额留债长展期方案，或许更具现实意义，但需要经受市场和时间的考验。
股票经济收益权兑付方案，公司拟在香港向特殊目的信托定向增发不超过 2 亿股股票，用于股票经济收益权兑付。处置定增股票所获外币资金净额等额的境内资金，将用于偿付获配股票选项的债券持有人。
全额留债长展期方案，则需要本次境内债券重组经全体持有人会议顺利通过后，将前 5 个化债方案完成后的剩余境内公司债券本金余额，全部展期至 2035 年 9 月 16 日。自 2031 年 3 月 16 日起每张债券每半年支付 1 元本金，于最后一期到期日支付全部剩余本金及利息。过往及长展期期间内的利息部分统一降低至 1%，单利计息、不计复利。
上述化解债务方式，考虑到债券持有人各种诉求，不过，还需通过全体债券持有人会议。
公司认为，上述债券重组方案如得以顺利推进并完成，将缓解公司短期偿债压力，降低负债率，优化债务结构，改善财务状况。
债务警报尚未解除
如果上述债务重组方案顺利通过，富力地产的债务兑付周期，预计将延长 6 至 10 年，由此避免了短期内集中偿付压力。
不过，自我造血能力恢复正常，才是公司向前走的基本动力。这主要取决于房地产市场的回暖复苏，住宅及商业产品销售走上正轨。从目前市场趋势来看，公司仍需左右腾挪来维系债务平衡。
自 2022 年债务违约以来，变现资产成为公司获取现金的重要方式。在违约当年，公司通过抵押部分资产，变卖远在英国伦敦的两大项目，以及以百亿元价格出售富力物业，所获资金大多用于债务偿付。
但出售资产获得资金是一次性的，可为公司提供可续性发展保障的销售业务，受行业深度调整，一直未能得以提振。
2025 年上半年，公司来自物业发展的营业额实现约 41.65 亿元，同比下降 60%。该营业额乃是基于期内交付销售物业约 46.10 万平方米，同比下降约 48%。同期，公司整体平均售价约 9000 元/平方米，同比下降 23.73%。
此外，公司投资物业租金收入 3.13 亿元、酒店运营营业额 8.27 亿元，同比分别下降 26% 和 70%。
受行业持续低迷，今年上半年，公司录得净亏损 40.82 亿元，相比上年同期净亏损 23.31 亿元进一步扩大。
由于缺乏源头活水，公司借多还少。期内，新增银行借款 37.3 亿元，偿还银行借款 23.3 亿元。
截至今年 6 月，公司借款总规模 1045.2 亿元，其中，一年内到期借款为 975.9 亿元。
与此同时，公司现金及银行存款 （包括受限制现金） 为 35.1 亿元，同比下降 9.07%。非受限资金仅约 6.9 亿元，难以覆盖短期借款总额，公司资产负债比率高达 408%。
为此公司压缩费用支出，积极降本增效。上述同期，销售及营销开支减少 25% 至 4.53 亿元，相当于比去年同期少花 1.53 亿元；行政开支比上年同期下降 0.57 亿元。
员工成本仍然是行政开支的最大部分。截至 6 月底，公司员工规模为约 20276 人，同比减少 3376 人。
降本收效甚微，公司不得不继续资产变现。9 月 9 日，旗下长沙富力万达文华酒店公开挂牌拍卖，回笼资金约 5.14 亿元。相比千亿级负债规模，仍难解对资金的饥渴。
不过，公司仍然有最后一张底牌，那就是丰富的土地储备。截至今年 6 月，公司拥有土地储备总建筑面积约 4803.70 万平方米，其中可售面积约 3662.50 万平方米，大部分分布在华北、华东及西北等地区。
这构成公司化解债务的关键资产支撑。
