文 | 空间秘探，作者 | 李昕羽
近期，中铁置业以 6.93 亿元底价挂牌转让三亚子悦酒店管理公司 100％股权，意在优化资产并剥离亏损业务，此举再度将三亚酒店业的盈利困境推至台前。从公开数据看，该公司营收为 855.76 万元，累计亏损却高达 5.14 亿元。
平均客房收入下跌、利润亏损、口碑酒店被挂牌...... 作为国内广负盛名的度假目的地，三亚酒店行业尤其是高端领域，怎么挣钱如此困难？这“ 烫手山芋” 谁来接手？
中铁置业 6.93 亿元“ 挂牌” 旗下酒店
近期，三亚子悦酒店管理有限公司被 100％股权被挂牌，转让底价约 6.93 亿元，转让方为三亚中铁置业有限公司。
公开信息显示，三亚子悦酒店管理有限公司成立于 2022 年 3 月 8 日，经营范围涵盖住宿服务、餐饮服务、酒店管理等多个领域，由三亚中铁置业有限公司直接 100% 持股，中铁置业集团有限公司间接持有全部股权。
对于此次挂牌，业内普遍解读为中铁置业优化资产结构、减轻亏损业务负担、回笼资金之举。
从三亚子悦自身的发展轨迹来看，运营周期仅三年，便已走到了“ 被挂牌转让” 的境地，其经营困境可见一斑。值得一提的是，这并非该公司首次被挂牌，2022 年 10 月，即在成立不足一年时，其 100% 股权就曾被挂牌转让，不过并未披露交易价格。
据当时财务资料，利润总额与净利润均亏 32.8 万元，短短三年，截至最近一个会计期末，利润总额亏损已扩大至 5.14 亿元，亏损规模的激增或为此次转让的重要原因。
另据上海联合产权交易所披露的信息，本次转让的交易条件与受让方资格条件并不严苛，仅要求具备相应资金实力、无不良经营记录等，没有对受让方的行业背景作出限制。
这种宽松的条件设定，本质是中铁置业为提高转让效率、快速回笼资金。而 100％股权出让的“ 彻底放手” 模式，更充分体现了中铁置业不仅不想再介入酒店管理业务的日常运营，更不愿再承担后续可能产生的亏损风险，力求与亏损业务实现彻底割席。
中铁置业彻底退出酒店业务的同时，也有不少国企主动入局。在 2024 年度中国饭店集团 60 强名单中，有近三十家具有国资背景的酒店集团，几乎占据行业半壁江山。
在很长一段时间里，酒店行业都被视为一门值得布局的好生意。
一方面，酒店业务能够带来相对稳定的长期现金流，尤其是位于核心城市商圈、热门旅游地的酒店，即便短期受市场波动影响，但长远来看仍具备资产保值属性与持续增收能力。
另一方面，酒店业务方便与国企主业形成协同效应，像招商蛇口、华润置地等地产类国企，布局酒店可以完善“ 住宅＋商业＋文旅” 的综合业态矩阵，提升地产项目的整体价值，而浙江省旅游投资集团、重庆文化旅游集团等地方文旅类企业，则通过成立雷迪森酒店集团、重庆两江假日酒店管理有限公司切入赛道，既能承接日趋旺盛的区域旅游消费需求，也可助力地方文旅产业发展升级。
与中铁置业“ 决绝分手” 三亚酒店业务形成鲜明反差的，还有该地旅游市场的持续火热。
三亚市旅游和文化广电体育局相关数据显示，2025 年上半年，三亚累计接待游客 1926.77 万人次，同比增长 6.13%；游客总花费达 546.08 亿元，同比增长 8.04%，旅游消费活力持续释放。
伴随着 85 国人员入境免签、144 小时港澳地区外国旅游团入境免签、240 小时过境免签等政策落地，今年上半年，三亚凤凰国际机场口岸出入境人员达 47.3 万人次，国际客源稳中向好。
既然酒店行业仍被视作值得深耕的朝阳赛道，又叠加三亚旅游市场国内外客流量、消费需求双增的情况，中铁置业为何对旗下三亚的酒管业务分割得如此坚决，难道是其自身能力无法匹配行业需求？
三亚高星酒店到底赚不赚钱
提及海岛度假，除了马尔代夫，最先想到的往往是海南三亚。
蓝天碧海簇拥椰树白沙，赤脚踩进温热沙粒，痒意从脚底蔓延心间。这份迷人的热带风情，让海南岛制霸国内度假旅游版图多年。
三亚的高端度假之路，早在上个世纪九十年代就已起步——1996 年 8 月，中国首家五星级滨海型度假酒店三亚凯莱度假酒店正式开业，不仅拉开了中国休闲度假时代的序幕，也打开了三亚高端酒店的发展篇章。
据中国旅游饭店业协会数据，海南省现有酒店业门店数 11169 家，高端酒店占比达 4.27％，位居全国第一。作为海南高端酒店核心聚集地，三亚贡献了大半份额。截至 2024 年，三亚开业的高端酒店已超过 120 家，涵盖丽思卡尔顿、文华东方、瑞吉、瑰丽等众多顶奢品牌。
而三亚的陆地总面积约为 1921 平方公里，体量不过一个中等规模的县。
旅店业传奇康拉德· 希尔顿曾说：“ 我要使每一寸土地都生长出黄金来。” 如今，三亚这片被高端酒店统辖的土地，真的长出黄金了吗？
数据显示，今年春节假期，三亚高星酒店市场平均出租率 （OCC） 为 91.6%，与 2024 年春节的 91.8％相比基本持平；但平均房价 （ADR） 降至 2713 元，同比下跌 13.1%，平均每间客房收益 （RevPAR） 为 2485 元，同比下降 13.3%。出行需求旺盛的春节小长假，房价却偏偏提不上来、持续低迷，这一现象释放的信号很直接：三亚高星酒店似乎真的难以“ 挣大钱” 了。
另有一组以 12 个核心城市为样本的对比数据，观察可发现 2024 年高端酒店业绩整体表现不佳，平均 RevPAR 下跌 5.5%，而其中跌幅最为显著的便是三亚，高达 17.4％。
抛开客房收入，将目光转向三亚酒店拍卖市场，同样能发现不少高端酒店正面临经营压力。
中铁置业的挂牌转让并非个例。近期，据天津产权交易中心披露，广西信津酒店投资合伙企业 （有限合伙） 拟公开转让三亚信津酒店管理有限公司 （曾用名“ 三亚天房酒店管理有限公司”，以下简称“ 三亚信津”）100% 股权，三亚信津正是三亚海棠湾洲际度假酒店的项目公司。
这家股权待转让的酒店，在市场上的认可度其实并不低。打开携程的海南豪华酒店榜单，三亚海棠湾洲际度假酒店位居第二 （第一名为万宁石梅湾威斯汀度假酒店），1.3 万用户打出 4.8 分的综合评分，同时还入选了该平台 2025 年亲子乐园酒店全球 Top100 榜单。
从硬件与经营来看，酒店毗邻三亚国际免税城，2014 年开业至今已十余年，配有 295 间海景客房，设 7 间餐厅与酒吧，其中包含国内首创的海洋馆餐厅，经营特色鲜明，在顾客中评价不俗。
但好口碑的背后，却是难以掩盖的经营压力。财务数据方面，2023 年酒店营收 2.1 亿元，却净亏近 1800 万元，截至 2023 年底，其所属公司资产总计 19.05 亿元，负债总计 16.14 亿元，所有者权益 2.91 亿元。值得注意的是，这家酒店此前已多次尝试拍卖，均以失败告终。
不止三亚海棠湾洲际度假酒店，就连曾被郭广昌亲切比喻为“ 亲儿子”、被视作复星旅文“ 现金奶牛” 的三亚亚特兰蒂斯度假村，也一度传出将被出售股权以减轻集团负担。该度假村拥有国内首家七星级酒店—— 三亚亚特兰蒂斯酒店。
自开业以来，酒店平均房价一度走俏，从 2018 年的 1915 元，连年波动上涨至 2022 年的 2440 元，逢节假日更是节节攀升，在 2023 年五一假期、2024 年春节，平均每日房价分别高达 4346 元、5786 元。
2024 年起，这家“ 现金奶牛” 的房价出现明显下滑。有三亚酒店从业者透露，去年节假日期间，亚特兰蒂斯酒店的最低渠道价已低至 1200 元/晚，全年平均房价不足 2000 元。
在公告中，复星旅文也提到，受国内旅游住宿市场供需变化影响，为维持产品竞争力，公司主动调整定价，2024 年上半年亚特兰蒂斯的客房平均每日房价为 2043.8 元，较 2023 年同期下降 15.1%，而房价下跌也影响了整个项目及公司的收入与利润表现。
或许正是因为盈利不及以往，亚特兰蒂斯才被提上股权出售议程。尽管最终郭广昌并未卖掉它，但三亚高端酒店的经营困境也可从中窥出些许端倪。
国退民进 三亚高星酒店谁来接手
回望三亚高端酒店的发展轨迹，会发现其每一步跨越都借势于政策东风，又稳稳扎根于天赐的滨海资源。
20 世纪 90 年代，三亚亚龙湾凯莱度假酒店开业，标志三亚高星酒店发展的萌芽。2008 年至 2009 年，随着海南国际旅游岛建设行动计划的启动和推进，行业迎来井喷期，悦榕庄、文华东方等国内外知名高端酒店扎堆入驻。
目前，从亚龙湾、海棠湾到三亚湾，万豪、洲际、希尔顿等全球酒店集团旗下的高端品牌，均已完成在三亚的布局。未来五年，瑞吉、W、康莱德、洲至奢选等奢牌还将继续落子三亚湾。尽管当前市场正面临平均房价下跌、客房收益走低、“ 以价换量” 成常态的挑战，国际品牌的布局热情似乎也并未受到影响。
另一边，与国际品牌并肩“ 进攻” 的还有煤老板群体，他们手握充裕资金，涌入三亚大举“ 扫货”。
今年 7 月，三亚海棠湾丽笙酒店被一名山西煤老板收购；8 月，位于陵水县清水湾的美高梅度假酒店开工，业主方海南融睿酒店管理有限公司的实控人韩虎威，拥有内蒙古、陕西多家煤企股权；去年 12 月，内蒙古煤老板张月胜，通过海南骊驰咨询有限公司，以 18.49 亿元拿下三亚希尔顿酒店管理权......
在上述两个主体积极布局的同时，多家国有资本正从三亚酒店市场撤离。除前文提及的中铁置业、三亚信津挂牌转让相关资产外，云南国资产业投资管理有限公司近期也再次推进资产出让，拟公开转让所持三亚中兴睿海投资公司 80% 的股权及债权，这已是该公司第五次尝试出让该资产，本次挂牌价为 5.82 亿元。
一进一退之间，反映出煤老板、国际品牌与国有资本基于不同诉求的市场选择。
对于国企来说，广泛投资的底层逻辑是实现国有资产的增值保值，但现在三亚高端酒店的平均房价难以止跌、客房收益持续减少，酒店业务已经陷入亏损，加上经济下行周期的影响，这样的亏损局面中短期内很难扭转，而且与国企的主业之间协同效应也有限。从考核和风险控制的角度出发，剥离非核心的亏损资产、回笼资金便成为最优解。说到底，国企的退出，实质是国资管理体系下，对投资效益和战略聚焦的一次重新考量。
相比之下，像煤老板这类拥有能源背景的民营资本，则是不同的投资逻辑。他们依靠能源交易发家，手握雄厚资本，没有短期盈利压力，更看重资产的长期稀缺性与增值潜力。
对于这类投资者而言，三亚的一线海景酒店是不可再生的资源，再加上海南自贸港 2025 年全岛封关在即，未来“ 零关税”、低税率、资金自由流动等政策红利，蕴藏着巨大的资产升值机会。可以说他们投资的不仅是酒店本身，更像是一份关于自贸港未来的“ 看涨期权”，是试图通过持有这种高端配套，顺带提升自己在周边区域其他资产的价值。
国际品牌的加码，则反映出一种经过深思熟虑的战略调整。一个明显的例子是不久前签约，宣布重新回到三亚的康莱德度假酒店。
与 2010 年以全别墅度假村形式亮相海棠湾却最终撤牌的经历不同，此次回归，康莱德选择了布局更有潜力的三亚湾，并采用更符合当前市场需求的高层建筑形态，同时注重海景与园林的整体融合设计。这表明如今的国际品牌所求的并非简单的入驻、扩张，而是经过仔细研判，一边挑选更有潜力的地段，一边调整产品形态来更好地匹配市场需求。
碧海蓝天依旧，但三亚高端酒店市场的资本潮水已然转向。这场由国企撤退、民资进场、国际品牌调整构成的资本大换手，既反映了当前市场的经营压力，也预示了在自贸港新机遇下，三亚高端酒店业正在经历一场深刻的资产价值重估。
综上，三亚高端酒店的盈利困局，是诸多不可抗力叠加所致，短期间恐难有显著改善。椰林映碧海，三亚的度假底色从未变过，但从国资离场、煤老板入局、国际品牌调整策略加码的态势来看，其高星酒店的资本故事已进入了叙事重构的关头。虽短期内仍将承受“ 不挣钱” 阵痛，但随海南自贸港政策的持续赋能，三亚高星酒店或将焕发新的增长生机，为国内高端度假酒店行业探索出更具可持续性的发展路径。
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