全国楼市很多都有传奇色彩，但第一城一定是 15 年前的温州，而且这个第一还不是在二线城市群里，而是和一线去比。
一张图展示下温州楼市曾经的江湖地位：
数据来源：公开信息，仅供参考
接连三年压过当时的北京和上海，涨幅也堪称神速。
京沪还在 2 字头的时候，温州已经率先破 3、直接飞上天了，成为全国房价第一城。
毫不夸张地说，彼时的温州楼市就是中国楼市的风向标。
但最近，我们看到一份满天飞的数据，非常惊心：温州二手房价下跌幅度 48.4%。
数据来源：公开信息，仅供参考
依然排全国第一，只不过变成了倒数第一。这也是温州楼市 39 年来的最大跌幅。
具体均价从高点的 2.8 万/平，跌到低点的 1.4 万/平，一个长三角二线城市的房价直接腰斩，这个数字是真的吗？
如果是，温州楼市到底发生了什么？又是哪些因素导致的？
这些去之前的疑惑，在我踏上前往温州的高铁后，逐渐有了清晰的答案……
温州南站附近实景拍摄
一
亲身感受下来，现实的确如此。
当下温州房价跌得很痛，网传的 48.4% 这个数字也不算夸张。
因为我市调的部分小区房源，比这个数字要严重得多。
根据中介预估，现在温州市区的房价普跌 30% 以上，个别房源直接暴跌 50% 左右。
这个 50% 也只是我取的平均值，在贝壳捡漏榜上，你能看到更高的数字。
翻了翻榜单，一共 100 个小区，刨除写字楼公寓、安置房，上榜最多的就是那些市区老小区。
中介带我看的第一个小区，是最近成交量很高的新田园组团。
说是老小区，其实品质还不错，小区有大面积的中心花园、水景、公区设施。
转了一圈，并没有太多破和小的感觉。
加上六组团窗外，就是全国十大豪宅保利天樾玺、金融 CBD。
这样的站位和环境，却比高峰期跌了一半不止。
一组团一套 18 楼的 106 平 3 房，2020 年的买入总价为 250 万元。
我去的当天，房东报价 125 万，5 年时间，刚好跌去 50%。
而另一套西边套的顶楼 3 房，单价高点能上到 2.5 万～2.8 万，现在只有 1.1 万，最高跌去了 60%。
六组团 27 楼的一套 135㎡3 房，2022 年 8 月时房东买入价是 280 万，加上不错的装修、车位，成本超过 300 万。
目前挂牌价只有 185 万。已经跌了 38% 左右，坐下来还能再谈。
此外，蒲鞋市新村、上陡门、水心住宅组团这样的老住宅区都在乱跌。
同一个小区的二手价格已经不成体系，总有意想不到的房源，在这个春天冷不丁跳出来击穿市场底线。
当然，不只市区是这样，郊区新兴板块也是同样的情况。
先看近郊，我市调了和 CBD 一江之隔的七都岛。
鹿 xx 第 2017 年二期开盘均价 1.8 万元，目前最低成交 1.1 万元。
隔壁 2021 年交付的翡 x 湾，小户型也曾达到过 2.6 万，但今年已经来到 1.3 万元。
翡 x 湾实拍
以及瓯江口的大盘 xx 国际新城，非常有代表性：最早开盘价 1.1 万，高峰期涨到 1.6 万，目前均价 8000 元。
这些数字轨迹，就是近几年温州近郊楼市的冷热温度表。
而远郊更不用说了：仰义的超级红盘阳光 100 阿尔勒，当年是片区销冠，这几年从高点的 1.2 万下探至去年的 4500 元左右。
图源：温州房哥
再到如今出现的单价 3000 多元挂牌的情况，粗暴计算已经狂跌 75%，考虑到很多房源有特殊性，这个数字只能参考。
不过下跌的落差幅度还是一眼便知。
然而普通二手房交易的情况，还不是温州楼市目前面临的最大问题。
二
最关键的是，温州豪宅没有独立行情。
作为二线地级市翘楚，在前两年的民富等级排行中，温州排全国第五。
数据来源：DATA 居士，仅供参考
人均消费水平曾仅次于上海和杭州，排在全国第三。
如此实力之下，整个豪宅市场依然阴霾连天。
连滨江 CBD、绿轴豪宅的部分房东都在亏钱。
高贵如江山云起，2021 年均价 4 万/平强势开盘，目前低区 4 房的挂牌价已经在 2 字头了。
图源：贝壳
我查了下，2020 年德信拿这块地时，楼板价逼近 2.8 万/平。面包打折到和面粉一个价，这放在全国豪宅市场也算一个奇观了。
还有绿轴公园附近，这里刚好是城市十字轴，又挨着市府，业主非富即贵。
但其中一部分房源也在降价。
拿天 x 来说，洋房+小高层的配置非常稀缺，窗外就是绿轴公园。
所以观景面的一套 6 楼洋房，买入价 800 万元出头，目前挂牌价 798 万元，没太多降价空间。
但看不到绿轴公园的，该降还得降。
一墙之隔的中间套，开窗即小区内部，房东买的时候 580 万，现在 480 万，直降 100 万。
这种情况，和市区大部分二手豪宅类似：推开窗看见什么，决定了卖多少价格。
凤 xx 鸣一套 16 楼 3 房，前年买的时候 530 万，现在挂牌 450 万，其中有个不利因素就是看庙。
中介告诉我，按照目前的行情，谈到 430 万还能再包个车位。
说实话，现场看下来，我的心情很复杂。
整个温州楼市覆巢之下，高资产属性的豪宅也已经逐渐失去谈判权。
在我码字的这一刻，中介发来凤 xx 鸣 139 平的一套房源。
房东急卖，报价 32000 元/平。
这套房子年前挂牌价一平米 4 万多，后来 39000 元、38000 元、35000 元……价格慢慢地降。
三
而这样的市场不是今年也不是去年开始的，已经持续了好几年。
当我回过头看温州楼市这几年的表现，数据非常直观：
数据参考：C21 温州研究中心及公开网络
自 2022 年开始，温州房价已连跌 3 年。这一轮降价潮开启后，市区二手成交单价从 2.5 万回落到了 2 字头的边缘，其他区就更不用说了。
到去年，整个市场都来到了谷底，
我把去年全年的数据也找了出来，具体月份是去年 8 月，也就是开头提到的那个最低点。
数据参考：C21 温州研究中心
9 月新政后，市场有些许回温，但依然没能追上去年初。
迈过农历年，这个一二线都提前回暖的小阳春，温州二手成交均价暂时停留在 1.5 万一平的水平。
楼市并没有真正走入春天，于是就有了前面我市调的那些现场画面。
常年活跃在市府核心的中介，对当下市场的定义也依然是谷底。
但这些数据，并不意味着温州楼市没有预期。
作为曾经的炒房第一城，温州的房价标尺和全国不同。跌幅对比往年的数值并不能反映真实需求。
举个例子好了，如今跌得厉害的七都，正是近年回归本土的投资客们炒房最集中的板块之一。
岛上的鹿岛 xx 天地，通过学区概念炒得火热，投资客就占了整个项目的 50%。
而预期落空后，这些人自然开始砸价抛盘。
所以，温州的暴跌，不能和其他二线城市相提并论。
也不能对照当初人为制造的虚假高峰，去说房价跌了 30%、50%……
因为水分必然要被挤出，如今更像是一场合理修正。
我们再把周期拉长到 15 年，温州房价指数其实已经在逐渐自我调整。
来源：全国房地产市场机会与风险监测系统
从早期 2011 年的不正常数值逐渐恢复到二线水准。
2021 年投资客回归带来的次高点也并未高过 10 年前的峰值。
目前 78 的房价指数，反而说明投资时代已经过去，伴随全国及行业的调整，温州人对于房子的思考开始回归理性。
我市调过程中也发现 2 个明显的变化：
一个高端改善入场。年后的温州市场，最火的一类房子就是四代宅。中楠·鹭湖一出现就成了全城顶流，不到 1 小时，45 套房源全部售罄，去化率 100%。
要知道，上一次温州首开清盘，还是在 5 年前。
可见温州本土并非没有需求，这些被召唤出的真金白银就是最好的购买力证明。
另一个就是真实需求回归。根据朗指院报告的数据，1 月温州二手房置换周期缩短至 6.8 个月，市场成交占比已经逐渐偏向首改群体。
2 月份，90~144㎡首改型产品的占比，已经超过小户型，成为主导力量，144㎡以上户型成交占比也提升了 11%。
图源：C21 温州研究中心
这些品质驱动的需求，都在说明温州楼市正在走向一个新生态。
但为什么大家的体感依然是谷底？
四
其实所谓市场见底的背后只是因为：温州不缺房子。
说实话，市调当天，无论走到市区还是郊区，我的第一反应都是，房子好多啊。
已建成的楼栋非常紧凑，未完成的同样密密麻麻。
肉眼可见，整个温州的库存非常多。
在这背后，一个重要因素就是安置房爆发。尤其 2016 年，市区大规模棚改释放了很多安置空间。
如今，那批安置房早已满足 5 年年限，陆续流入二手市场。
再加上过去几年一手流速慢，2018 年存量面积开始大幅上升，这种情况一直持续了 7 年。
图源：泰和地产机构
直到 2024 年略降了一些，但依然比 2018 年之前高得多。
在如此供应的存量基础上，从 2021 年开始，一手销量却在一路下滑。
数据来源：泰和地产机构，仅供参考
到今天我去市调的时候，部分 2021 年交付的小区依然在售。
中介告诉我，很多已经卖了四五年，而且空置率很高。
这是我站在金 xx 湾楼下拍到的画面，放大一看 2022 年交付时挂上的红绸都还没揭掉：
粗略数了数，一张照片里就有 10 几户没入住。这些空置的房子就是投资客退场后重新投入二手市场的。
各方面供应叠加在一起，最终导致了庞大的二手库存。
而且上新速度非常恐怖，这两个挂牌量的时差仅仅 1 天，就多了快 200 套，到了 4.6 万套。
图源：温州贝壳
这么快的库存增速，新增需求却远远不够。
在很大程度上，温州和南京一样，都是内循环市场。
目前交易场上的也大多是本地置换客，刨除掉来来去去的投资客，真实需求一直是固定的。哪怕在市场最火热的 2021 年都是如此。
图源：C21 温州研究中心
但这些本地客源，这几年也在陆续流失。
之前去杭州，当地中介坦言，看房的外地客户里就属温州人最多。上海一直以来对温州人的吸引力也很强。
短期来看，本地的房子无论从资产还是居住属性，大多都比不上这两个城市。于是一批有钱的购买力都置换到外地去了。
除了本地客群不足，温州更缺少的其实是外来高端需求，而这部分才是推动置换链最核心的部分。
只是过去温州以个体户为起点，靠着小商品发家，一直是中小型企业为主，产业一直没有得到升级。
如今杭州出了六小龙之后，缺乏新兴产业的温州更没什么吸引力了，自然也就没有更多外来人口去消化这么多库存。
五
不过一座新的温州城也正在人们眼前出现。
温州人擅长的不只是投机，更多的其实是把握机会，而且比一般的城市都要提前。
比如面对日渐迷离的房地产市场，早在 2022 年，温州就已经启动了一场城市供给侧调整，比如大规模减少土地供应。
数据来源：泰和地产机构
可以看出，2022 年之后，温州土地挂牌成交急剧萎缩。这一年的挂牌供应面积减少了 50%，成交减少了 42%，
再到 2024 年，土地供应量彻底降了下来。
根据浙江省自然资源网的公开信息，去年，温州市区仅成交了 18 宗涉宅地块。
整个楼市从一级市场就在放缓节奏，调整的决心看起来还蛮大的。
以及去年讨论度很高的房票政策，温州 2022 年就出台了，目的是避免安置房的集中供应造成库存增压。
不仅如此，关于 「好房子」 的调整，温州甚至要早于全国。
去年 5 月 28 日，温州市住建局发布了 《温州市住宅建筑品质提升设计导则 （试行）》，从 8 个维度规定未来温州要建什么样的好房子。
这些供应端的层层递进，已经构建出一个逐渐清晰的未来画面。
这也是我说温州楼市依然有强大预期的原因。
除此之外，站在整个城市视角上，温州也正在进行一场果断的产业转型，代表选手就是龙湾。
这个此前声名远扬的工业大区，履历是足够辉煌的：中国制笔之都、中国阀门城、制鞋服装……整整八张名片全是国字头。
但当制造业走入胡同底，说转型也就转型了。
瞄准电子和新能源后，目前龙湾的抬头变成了科创大区：中国眼谷、国科温州研究院、星曜半导体……且今年 GDP 成绩单破了千亿。
这也在温州的万亿道路上向前推了一把。
包括走在七都的道路上，我在路边看到的是这样的城市定位：
仔细看下这几个词：研发特区、科创特区、金融特区……
是不是很熟悉？一眼就能看得出来对标的是上海浦东和深圳的节奏，而且框架已经搭好了，招商引资也开始内卷了。
去年 7 月份，智能谷已经签约了百度智能云、网易、九号科技等 22 家头部企业和平台入驻，还和华为、科大讯飞联手打造人工智能计算中心，向全国输送算力。
整个温州的产业地图已经越来越清晰。
从小商品、小生意做起的温州人，擅长创造奇迹，也给这座城市保留了一些创新、坚韧的底色。
如今也是一样，制造业突围后温州正大步迈向下一个时代，期间当然要经历一些阵痛。
不过只要城市背后的人没变，下一个黄金时代也就不会太远。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：余奔雷
