文 | 空间秘探，作者 | 邹新
近日，阿那亚正式宣布落子上海虹口北外滩，与海泰集团联手打造一处“ 城市微度假” 休闲目的地。从山海步入城市，一头扎进魔都最具海派文化肌理的街区之一，首座“ 城市版阿那亚” 是续写理想生活，还是重演“ 文和友” 异地滑铁卢时刻，一时间成为文旅地产行业的焦点议题。
首座“ 城市版阿那亚” 扎根上海
身藏“ 烂尾楼变度假胜地” 的传奇，阿那亚发轫于秦皇岛北戴河新区。彼时的阿那亚黄金海岸项目桎梏于“ 不良资产” 这一标签，深陷无人接盘的泥沼。2013 年，阿那亚创始人马寅与其合伙人以 2.6 亿元收购该项目，并凭借互联网思维，为阿那亚打造了“ 追求生活品质” 的品牌形象。2015 年，一则名为 《全中国最孤独的图书馆》 的视频，以全网 6 亿的播放量催生了阿那亚“ 文旅神盘” 的出世。
此后阿那亚在三亚、雾灵山、金山岭、九龙湖等多地开发新项目，涵盖山居、海居多种类型。截至目前，已运营和在建的项目超过十个，并逐渐拓展至海外。凭借独特的社区营造以及生活方式理念，阿那亚从卖房转向“ 服务+社区+文化” 的复合盈利模式，通过持续运营延长用户生命周期，塑造文旅地产标杆。“ 阿那亚” 是梵语 aranya 的音译，意为“ 人间寂静处，找回本我的地方”，随着阿那亚官宣入沪，意味着首座“ 城市版阿那亚” 或将诞生。
区别于以往项目，上海阿那亚挥手阔别山海，落户上海虹口北外滩，欲与海泰集团联手打造首个“ 城市精神文明的后花园”—— 一个融合艺术、商业与居住的先锋社区。以“ 城市微度假” 为核心，其强调“ 高品质的日常” 与“ 艺术生活日常化”，这一项目标志着阿那亚从“ 远离城市” 的文旅项目向“ 嵌入都市” 的复合空间转型。
海泰北外滩是上海高端住宅代表之一，其距离外滩源仅 600 米，目之所及之处是著名的上海大厦、外滩源、和平饭店、邮政总局、南京路步行街，抬眼可见的便是陆家嘴“ 三件套”。2 公里范围内拥有中国首家宝格丽酒店和 Bellagio 酒店、上海首家 W 酒店等核心配套。
双方此次合作的重头戏，是阿那亚将为海泰北外滩精心设计多元空间蓝图，全力塑造都市中的“ 诗意栖息地”。例如，阿那亚将在海泰北外滩附近的四川北路引入一座承载先锋艺术展览、电影放映及影视沙龙的艺术空间，单向空间书店将坐落于该建筑的二层中庭。同时，阿那亚计划在此处建造一家美术馆和两家酒店，美术馆将引入和中国传统文化艺术相关的内容。两家酒店将分别引入理想国 Naive 以及栩栩华生旗下的 Mi Casa Su Casa 友谊之家俱乐部酒店。
项目设计方来自著名建筑事务所 Portman Architects（上海商城波特曼酒店的打造者），以及日建设计株式会社—Nikken Sekkei 和博埃里建筑设计咨询有限公司。建筑风格极具特色，楼体形似金字塔，底层架空打造水景大堂，整个外立面与外滩华尔道夫系出同门，充满未来主义又自带经典的 Artdeco 风格。
发布会现场，马寅表示：“ 阿那亚入沪，将深耕在地文化，以优质商业与文化艺术为基石，搭建高品质日常承载平台，雕琢充满审美意趣的生活场景。” 海泰房地产 （集团） 有限公司董事长丁劲松也强调：“ 好房子承载生活本真，与阿那亚合作属于优势互补，期待为社区注入文化精魂，让居住更具内涵。”
阿那亚勇闯上海滩的“ 底牌”
相较于阿那亚创始人马寅、海泰房地产 （集团） 有限公司董事长丁劲松的信心满怀，文旅地产界对于首座“ 城市版阿那亚” 的推进众说纷纭，不少上海本地人似乎也并未对其抱有过多期待。
甚至在真正的阿那亚“ 本亚” 登陆上海之前，不少本地市民津津乐道，“ 我们魔都有独属于自己的阿那亚”。阿那亚版本真假“ 李逵” 事件的另一个主角便是位于徐汇滨江南段的 Gate M 西岸梦中心，该地块的前身是拥有着百年历史的上海水泥厂旧址。
艺术感拉满的街区、复古文艺风建筑、多巴胺色系，让 Gate M 西岸梦中心成为上海年轻人拍照打卡的圣地；一家连着一家的咖啡店、面包店、甜品店，叠加一线江景与蓝天白云的户外景观，为这个潮流街区注入“ 松弛感” 与“ 文艺范”。身处 Gate M 西岸梦中心，看江水涌动，千帆过尽，成为风景与当地生活的一部分，魔都“ 阿那亚” 盛名由此而来。
事实上，上海这座城市的文化消费市场已经形成了清晰的分层，从商业文化综合体到各大美术馆、剧场、展览馆；从艺术文创园区，到独立文化空间，每个细分领域都有深耕多年的本土和国际玩家。也就是说，见惯了各种文化 IP 的上海不缺乏“ 文艺调性”，上海消费者对内容有着更敏锐的辨别力和更高的期望值。阿那亚进入上海，并非填补本土市场空白，而是要在竞争激烈的市场中，带来更具吸引力的新内容。
近期，上海备受瞩目的 “2024 艺术商圈” 榜单正式揭晓，由 Gate M 西岸梦中心领衔，西岸中环、前滩 31、EkA 天物、BFC 外滩金融中心、洛克· 外滩源、上海苏河湾万象天地、上海恒隆广场八家商业地标荣耀上榜。这些存在都为上海阿那亚的落地潜藏了分流客群的忧患，然而从阿那亚依旧坚定的扩张步伐里，可见其自有“ 征战” 上海的“ 底牌”。
首先，阿那亚是国内地产文旅 IP 中最成功的内容品牌之一。其业务版图早已超越地产开发，向物业服务、酒店、商管、文旅、游艇、影视文化等多个领域延展，构建出完整的内容生态。阿那亚拥有国内最成熟的文化运营体系，每年策划建筑、戏剧、音乐等节庆活动，并与国际知名文化品牌跨界合作，已形成独特的社群生态，这种文化增值能力，是传统文旅地产商所不具备的。
此次入驻上海，目前已公布的品牌矩阵便已经释放出了浓烈的文化调性：UCCA X 阿那亚艺术空间、单向空间、好白商店、壹集 YIJI、宿咕 XXSHOKU、荒野植物园，这些品牌都符合阿那亚消费群体对“ 理想生活” 的美好期许。
其次，以轻资产的模式“ 投身” 上海，并与海泰集团携手合作，可以借助其本地资源优势，结合虹口区政府的政策支持，降低进入新市场的风险。于海泰集团而言，该地区的房产正在进入高端住宅市场竞争期，阿那亚的加入，使项目形成了文化溢价优势，为同类豪宅产品带来差异化定位。于阿那亚而言，上海项目的经验将验证阿那亚模式在城市的适应性与可能性，为其进一步拓展都市市场提供样本借鉴。由此可见，双方互为彼此的“ 野心” 与底气。
最后，从北戴河到北京、三亚，阿那亚已经积累了十余年的品牌势能，这也让“ 阿那亚” 三个字自成底气。当下文旅地产行业走势低迷，阿那亚的销售数据却依旧一路狂飙。从网易海南房产的数据来看，2024 年，三亚阿那亚项目以 16.36 亿的成交金额和 5.7 万/平方米的成交均价登顶海南楼市，相较于第二名 7.71 亿的数据，可谓遥遥领先。不仅如此，2025 年 2 月中旬，三亚阿那亚开年 10 个亿的热销战绩更是如雷贯耳，可谓是三亚的明星项目。
同时，阿那亚这一项目对社区内房产与酒店的赋能亦显而易见。海泰北外滩的住宅因阿那亚的入驻，从“ 物理空间” 升维为“ 精神容器”—— 通过艺术内容与社群活动，提升居住者的情感黏性与身份认同，进而推高资产溢价。酒店业态则受益于“ 城市微度假” 概念，吸引追求短暂逃离都市喧嚣的客群，形成“ 住宿+游玩” 的闭环体验。
阿那亚赋能房产& 酒店的实践可能
阿那亚被称为中产阶级的乌托邦，各大社交媒体上，与之相关的游玩攻略不计其数。但实际上，阿那亚是个有院墙的封闭式社区，进入其中有三个渠道：一是住进阿那亚园区的酒店或民宿，住进园区即可享受业主级别的待遇，包括各种免费和付费服务；二是通过阿那亚 APP 预约免费的访客通道，但这种票通常非常抢手，并且不能进入食堂，也不能乘坐园区巴士；三是购买阿那亚艺术中心门票或 UCCA 沙丘美术馆门票，但不能在园区内过夜。
因此，这也成为了阿那亚酒店业态得以良好运转的原因之一。阿那亚采用自营与品牌合作结合的酒店运营方式，早期通过引入国际品牌 Club Med（地中海俱乐部） 来提升品牌影响力和流量，但后期因其委托管理模式所产生的高昂管理费 （20%～30% 营销费） 逐渐转向自营。
目前，通过阿那亚的官方 APP 可知，其运营管理着 14 家度假酒店，分别为 SUKA 苏卡酒店 （坐拥一线海景）、安澜酒店 （亲子酒店）、隐庐酒店 （冥想疗愈）、the TANG 唐舍酒店、naive 理想国青年旅舍、作家的房间 by naive 理想国、犬舍酒店 （可供宠物入住）、EOSO 云颂酒店、诺岸远近酒店 NOA RESORT、A hotel、YIN PLUS（湿地景观）、YIN HOTELS（户外汤池）、璞澜酒店、Mi Casa Su Casa 友谊之家俱乐部酒店 （旅居创作）。
阿那亚另一种住宿方式是以房东自营品牌为主的民宿，由阿那亚民宿中心统一整合业主房源，提供统一入住办理、清洁、交通等服务，平衡业主出租与社区管理的需求。为维护并保证社区品质，阿那亚通过高门槛筛选客群，民宿价格在节假日期间高达 2000 元/晚。
阿那亚计划在上海分别引入理想国 Naive 以及栩栩华生旗下的 Mi Casa Su Casa。其中，理想国 Naive 以重塑“ 作家的书房” 主题酒店为目标，一层二层集酒吧、书店于一体，沉浸书香酒韵；三层以上客房融入书籍音乐元素，打造沉浸式文化旅居体验。理想国 Naive 是一个集书籍、咖啡、鸡尾酒、住宿为一体的空间，所营造出来的是住在书店，“ 日咖夜酒” 的感觉。
Mi Casa Su Casa 友谊之家俱乐部酒店则主打“ 亲和力” 与“ 社交属性”，为宾客呈上“ 家外之家” 的舒适服务。其由西班牙室内杂志 《apartamento》 主理团队 Apartamento Studios 完成整体的视觉体系。设计之初，酒店名字来源于西班牙语“ 我的家就是你的家” 这一表达。酒店中还有一间名叫“book in book” 的非售卖房间，如果你有朋友来访，或者你想要从周遭琐事中短暂抽离，就可以使用这间房。“book in book” 有点像一座有求必应屋，创作者们对其的反应是这里会“ 很出活”，适合泡两盏茶，从白天激情创作到晚上。
两家酒店的品牌选择无疑是契合阿那亚的调性的，只是与以往不同的是“ 出走” 城市边缘，上海阿那亚的选址落于塘沽路四川北路交界处。尽管随着上海商业中心的转移，四川北路的商业疲软成为了不争的事实，但从价值板块来看，北外滩的确是上海近年来重点打造的世界级会客厅和中央活动区，其高能级定位不言而喻。
当消费者在热闹繁华的市中心面临诸多的酒店选择之际，阿那亚“ 住宿+游玩” 的闭环体验能否在此地形成逻辑自洽便开始打上了问号，而以此为矛盾中心给上海阿那亚的推进也带来了更多的不确定性。
阿那亚如何避免“ 文和友” 出走失败？
上海是否需要阿那亚？满怀质疑的拉踩不少、公开力挺的也有，但一众网友中，依旧还是“ 吃瓜群众” 居多…… 无畏外界的纷纷扰扰，阿那亚高调“ 登陆” 上海。
商业竞争是残酷的，犹如一场无尽的接力赛，在阿那亚接过接力棒高调“ 博弈” 上海之际，曾经的顶流“ 文和友” 在其海外第一站—— 广州黯然退场。
老旧灰暗的水泥墙、锈迹斑斑的霓虹灯牌、泛黄的“ 下岗职工再就业” 标语、悬挂的破旧自行车，这些看似不经意实则精心设计的市井烟火布景，出现在 2018 年的长沙海信广场。
在获得唐人神集团战略投资后，文和友豪掷近 1 亿元在长沙海信广场打造了这座占地 5000 平方米的“ 市井迪士尼”。60 家长沙小吃被塞进钢筋水泥纵横的怀旧场景中，一时间日均翻台率飙升至 8 次，年客流量突破 1000 万人次，创下 16000+号排队打卡的记录。在抖音、小红书上，“ 长沙文和友” 的曝光量达到 60 亿次，成为现象级打卡胜地，缔造出餐饮界的神话。
抱着再现餐饮“ 奇迹” 的想法，文和友于 2020 年携 2 亿重金奔赴广州天河 CBD。复刻骑楼、广式茶档，将荔银肠粉、阿婆牛杂等老字号搬进玻璃橱窗，创始人大胆放话，“ 五年内开 20 家店，做餐饮界的迪士尼！”
然而奇迹未能再现，泡沫的幻灭也比想象中来得更快。数据显示，广州文和友 70% 的顾客停留不足 30 分钟，人均消费 150 元中有 60 元是为“ 场景税” 买单。截至 2024 年底，广州文和友闭店率超 80%，26 家商户仅剩 2 家苦撑，工作日客流量不足 10 人。2025 年 2 月，文和友总部表示广州门店租约到期，不再续租。这一超级 IP 的外地第一站，就此悄然退场。
除此之外，2021 年深圳店、2025 年太原店接连开张，深圳店的文和友为自救改走赛博朋克风，太原店甚至不敢挂“ 文和友” 的招牌。显然，资本交给文和友的任务就是快速复制扩张，但其运营团队却未能做到。
当“ 阿那亚” 与“ 文和友” 的命运线在同一时间的不同空间交织，二者又被搬上同一水平线做对照组。发展至今，阿那亚的打法实际上已经非常透明，奔赴阿那亚考察的同行甚至可以形成一个产业链。从硬件空间来看，“ 阿那亚模式” 是可以被全面拆解并复刻的。“ 精选好的设计师，打造一批公共建筑、文化建筑和商业建筑，再结合全新的度假地产产品的研发和设计，一个阿那亚式的空间结构就基本形成了。”
但无论是从阿那亚的创立初衷，还是文和友“ 出走” 失败的案例来看，简单的建筑、空间、场景的复制粘贴都不足以支撑一个文旅地产项目的火爆。文和友的困境暴露了三大问题：文化移植的生硬、商业模式的高成本依赖、消费者情感联结的缺失。
而阿那亚能够从中汲取到的，也是其创始人马寅反复强调的“ 在地文化是生根发芽的前提”，上海项目需将海派文化与阿那亚的“ 简朴美学” 深度融合，避免沦为“ 悬浮” 的文化符号。同时，也应该坚持其长期主义的发展模式，避免因过度苛责规模效应而遗忘了当初出发时所纵深的价值叙事。
当下，文旅地产已经从“ 卖空间” 发展至“ 造精神栖居地”，传统地产商聚焦硬件升级，而阿那亚默默证明“ 精神价值” 才是核心竞争力。通过文化内容激活社区，将“ 房子” 转化为“ 生活方式的载体”，若上海项目能实现“ 比阿那亚更阿那亚，比上海更上海”，中国文旅地产行业或许也将迎来一场重大跃迁。
官宣入沪，实际上并非阿那亚第一次直面市场的不确定性，阿那亚诞生于一片荒芜海滩的“ 豪赌”，成就与一群人的精神共鸣。只有因地制宜地打磨内容，才能在特定的空间中创造出独特的文化生命力。阿那亚不缺少“ 奇迹”，但上海阿那亚是再现十年前的现象级爆火，还是像超级餐饮 IP“ 文和友” 出走一般“ 水土不服”，仍有待市场考察。
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#阿那亚空降上海做酒店和豪宅胜算几何
