多年前我们写过这篇文章：《此时此刻不要轻易买两房》。
底部留言的争议性还蛮大的。
对于 90 平两房到底是需求萎缩，还是需求会变大的讨论，正反双方各执其词。
几年过去，好像到了可以做数据验证的时候。
今年和大家讨论了不少小三房的供应去化问题，好像也很久没有去回顾关注过两房这种更刚需的产品，在交易市场上的表现了。
整理了过往几年的数据才发现，即便每天面对各种楼市信息，也依然会陷入信息茧房。
因为，上海两房交易的流通数据，大大超出了我的预期之外。
一
没想到上海最多的存量产品，不是其他，而是两房。
你能想象，上海两房居然占了供应体量的一半么？
这个数据拉出来后我也是非常意外。
原来在上海，两房才是天量供应。
比起什么小三房，老破小单间，体量都断崖领先。
过去七年，最高的时候，上海两房竟然超过了 20 万套的挂牌量。
今年的挂牌占比，差不多也能够占据半壁江山的程度。
这是今年 3 月份上海二手挂牌，户型占比分布情况，两房超过 40%，高于其他所有户型。
而今年上海两房挂牌占比，迎来一个小高峰。
换句话说，现在市场上两房房东还是比较着急置换的。
拉出供求关系，今年上海两房成交，似乎也来到了分水岭。
统计了上海 100㎡内两房和小三房的供求比：
前几年上海的两房不太愁卖，至少对比起小三房的房东，1.5-2 的供求比，还算得上健康，一直保持较快速的流通。
但从今年初开始，情况似乎有了比较大的变化，两房供求比的数值来到了最高峰的 4.76。
回顾去年上海二手政策和成交情况，可以发现：
从去年 1 月 30 日上海放开单身限购，到去年 9 月 29 日外环外单身限购的社保从 3 年降为 1 年，那时候起，大量的单身购买力进入上海，最大利好的产品，毫无疑问是一房而不是两房。
因此，两房开始变得不好卖的原因，大概就是目前产品处于较为尴尬的位置，有点高不成低不就的感觉。
放开单身限购后，主要刺激一房成交。
三房的门槛在降低，因此两房产品受到了两端的夹击。
这份数据让我们对上海二手中两房的处境大致有所了解。
挂牌天量、供应占比提高，都告诉我们今年两房的房东们有点着急了。
二
如上数据所示，今年两房房东们面临的竞争加大。
那么下一个话题就是：
眼下哪种两房产品更好卖，流通性更好？
我们试着用更具体的数据，来展开这个话题。
事实上，上海的两房产品非常多样化，因此它们交易的冷热不均，是必然的。
上海有着大量老破小产品中的超小两房，老公房、动迁房中的紧凑两房，也有较为舒适性两房，外销房、大平层里的大两房。
不同面积段的两房，占整个供应端的比例，非常分化。
基本上，50~100㎡的两房产品，覆盖上海二手市场的快八成。
相反的，140㎡以上两房，仅占有 1%，非常稀缺。
而对于这些不同的两房产品来说，供求关系和议价率是这样的：
最受欢迎的，当然是 50~80㎡的紧凑小两房，供求比最低，且议价率不高。
80~100㎡两房虽然供求比不高，但是议价率最高，可见这类产品确实容易被砍价，房东属于容易以价换量的类型，着急卖，可以砍价卖，肉痛也没关系。
最难卖的两房，是面积 140㎡以上的大两房。
这类产品主要分布在上海核心地段，陆家嘴、新天地、古北等，挂牌均价从十多万到二十万不等
又大又贵，就已经将绝大部分主流购房者拒之门外，也难怪会有 12.96 的供求比出现了。
大体来说，其实就是 50~80㎡是两房产品中，最吃香的面积段。
不同环线来看，则显示出了两房产品的偏刚需性质：越郊区，越好卖。
具体到板块，将目前挂牌 TOP20 的板块去化情况也为大家做了梳理，也可作为参考：
至此，我们大致能够感知到，如今上海两房中，哪种产品是好去化，好流通的。
画面大概就是：面积段在 50~80 平间，外环外，刚需板块动迁大居等。
得到产品结论后，还和中介老朋友做了一番市场调查。
小苏在二手市场的交易案例中，大量接触过出售或者购买两房的客户，她和我说，如今上海市场购买两房的刚需画像大致这两种：
1. 预算充足的单身，会选择两房；
2. 预算不足的夫妻，咬咬牙才刚够得上买两房。
这两种画像占据两房的主要成交力量。
预算充足的单身买两房，较多来自于家庭自住，在单身阶段可以兼具卧室和书房功能，又可以过渡到未来结婚至生小孩，大约十年时间的周期都可以覆盖。
而预算不足的夫妻，则是考虑到总价够不上好的三房产品，会买两房作为上车，未来生小孩后，有一方父母过来带娃，则会将两房改为三房。
可以看到，这些购买两房的客户，实际上也是从一房、三房分流过来的小众。
小苏认为很少有指定买两房的客户。
至于怎样的产品更受欢迎，她给了两个方向。
在总价可控范围内，这种南北通透的大两房，是夫妻家庭比较青睐的，将来父母来带娃，还可以改造成为三房。
其次，还有这种双南两房，低总价功能性高于一切。
但是她也认为，两方在市场上确实存在交易局限性。
上海刚需买房不管是单身还是年轻夫妻无娃，购房决策中，存在着一条功能鄙视链。
也就是说，如果是相近的总价，能买三房的不会考虑两房，能买两房的不会考虑一房，总归多一个房间更好。
这就是大家购房的原则，多一个房间，户型的可持续生命周期，就长了许多。
三
相反的，现在上海的新建商品房，几乎快将两房抛弃了。
巧克丽丽开玩笑的一句话，让我觉得非常形象：
「它们就是上个时代的小三房啊。」
每个时代都有自己的刚需和改善产品。放在上海五十年前，能在这个城市拥有一室，便是那时候的刚需，若能住在两房里，应该就算那个时候的 「中产」。
而时代的车轮滚滚向前，每一代人的居住画面，也在产品的迭代中，悄悄进化了。
不知道从什么时候开始，市面上的新盘，起步的户型都从小三房开始了。
虽说都知道是因为 7090 的政策限制，大部分的套型都要做成小面积，但是开发商的选择，都默默把 90 平内的产品做成了功能型三房。
记得在十多年前，90 平做两房还是很普遍的类型，这些年也慢慢绝迹于市场。
现在的房企在上海做产品，起步就从 90 平小三房开始，也是时代更迭的一种具象化表现。
我统计了下 2024 年上海新房供应中，329 个项目里，只有 18 个项目涵盖了两房户型，占比仅有约 5.5%。
（数据来源：整理自网络）
而在这十多个项目中，两房产品也只是算其中 「配角」 罢了。
估算下来，上海去年供应的 6 万多套新房里，两房的占比不会超过 3%。
（数据来源：整理自网络）
电话咨询了些中介，发现这些盘的两房，却也不是想象中的难卖。
两房依然在一手市场上存在着需求，尤其在一些郊区板块，部分外地客户买房，依然会选择总价更低的两房。
但房企比任何人都知道，有需求并不意味着是主流。
我很好奇，房企内部到底是从哪个环节开始，就决定放弃 「两房设计」 的呢？
公司内部正好有两位同事曾长期从事于开发商设计和营销部门，和她们聊起 「为什么现在的开发商不做两房了」，设计同事认为，做户型的时候他们会从营销得到 「客户定位报告」，这份 「客户定位报告」 上，都会将周边对标项目户型列出。
大多数时候会看到这样的结果，这几年竞品都在做三房，市场需求就是三房，在这样的前提下，大部分房企基本不太会选择做非标户型。
另一个原因是，标准化的户型，更能控制成本。
如果各个面积段产品均有，产品多样性会使得产品成本变高。
总之，在客户调研和控制成本的结果导向下，如今的小三房，就成为了市场主流。
这其实也可以理解。社会在发展的结果应该是居住空间的变大，而非退步。
小三房更加吃香，不仅功能全，后续改租也更值钱。
因为租房市场上，是小三房的租售比更高。
再结合上海二手市场的特性，两房本就是存量市场里最多的产品。
改善和置换需求，又是这个城市购房者的主流。
那么，如今的新房市场，两房绝迹，也完全能理解了。
四
不过，时代还会向前，未来呢？
两房的需求，或者说，更好的两房产品，会重新回归市场吗？
或许，眼下的一些社会变化，能让人看到一些端倪。
可以肯定的是，两房在二三四线城市肯定是小众的，小城市的家庭需求底线就是大三房。
但是，在上海这样的超一线城市呢？
已知上海结婚率、生育率双双垫底全国，且上海的初婚初育年龄一再推迟，目前也是全国最低。
因此，对于这座城市的买房者来说，确实会和其他城市存在不同。
单身的、夫妻双方的小家庭更多，从一代进入到三代同堂的时间周期也会拉长，包括丁克现象也会促进两房需求。
在如上海此类人口密集，外来人口多的大城市，北广深也是同理。
两房产品的迭代，也会成为未来的命题。
而如今还叠加外部经济环境的不稳定因素，门槛和压力更低的两房，会不会重新又回到购房者视线？
不过个人感觉，即便需求增长，在上海天量的两房供应面前，两房也不太可能会成为这个城市未来的稀缺房产资源。
（文章数据来源：兔博士 app）
