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很久没看榜单了，最近一个数据却让我很惊愕。
关于 2025 年一季度的地产销售榜上，排名第一的保利发展销售金额 630 亿，整个榜单超过 300 亿的不过 7 家房企。
而把名单拉至末尾，曾经引以为傲的房企百强榜，如今踏入门槛不过区区 12 亿，所以你会发现什么是如今行业现状。
一边房企销售份额在快速下降，另外对于地产人而言，还要面临 「要么失业，要么降薪 1/3」 的极限二选一。
今年单盘主义大会我们说过，在前面三年行业经历巨大泡沫破灭之后，地产次生灾害，仍然在高频发生。
所以在这个还夹带着些许寒意的 4 月，眼见着放出年报的开发商越来越多，而当客户乃至房企也都对拿地、营销排名逐渐脱敏。
作为一直以来专注地产领域，还是忍不住想问出这个问题：地产人还在消失么？以及又是哪些房企还在……裁员？
一、近 80% 的房企还在继续裁员
整理之前我大致有预期。
其实早在去年年底就在 《2024 年统计年鉴里》 看到，自 2019 年房企从业人员巅峰时期的 293.7 万人跌落到 2023 年的 200.2 万。
五年时间，大概 90 万地产人选择离开。
但没想到的是，即使行业人员不断撤退的当下，房企裁员情况依然比想象中更加猛烈。
统计 19 家房企中有 15 家都在裁员，占比约 80%。
整理自：各房企年报
规模房企如保利置业、万科、融创、越秀、绿城中国、招商蛇口、中国金茂……无一不是如此。
其中裁员比例超 20% 的共三家。
一个是领地控股，本就不多的 928 人也变成今年 585 人，裁员高达 37%，同样还有越秀地产也在去年缩减 4120 人。
但也都没有这家房企狠：碧桂园。
是不是突然有点陌生，对于这家昔日宇宙房企，自 2023 年暴雷背负起 「恒大级」 万亿负债 （恒大负债 2.43 万亿，碧桂园 1.43 万亿元），这些年碧桂园似乎有点沉寂已久。
但再次被提及却是在裁员名单上，从 2023 年的 4.3 万人，到截止 2024 年 12 月的 2.3 万人，对比减少 2 万人。
换句话说，过去一年，碧桂园裁掉了自己近一半的员工，究其原因最容易想到是营收下降。
事实也确实如此，这几年碧桂园不断合并区域公司减少成本消耗，甚至因为拖欠供应商，对帝欧家居以房抵债。
整理自：碧桂园年报
而之所以会如此规模裁员，是去年碧桂园的主营业务就没有一个在赚。
要知道一直以来碧桂园走的就是三四线农村包围城市，房价本就不高。
2024 年销售均价大概在 7872 元/平，于是叠加去年交付量较少在 38 万套，地产开发收入下降 37.2% 来到 2457 亿，连带着科技建筑也下降 36.3%。
如今写在碧桂园年报都不是因城施政，而是持续优化组织架构。
来源：碧桂园年报
转由 「一盘一策」 精细化管控。
年内行政费用同比去年下降 27.4%，所以当主营业务都在减少，对于碧桂园最快准狠的或许就是裁员降成本。
但单有降本可不够，更关键还得增效。
这也涉及到第二点，就是裁员有没有可能还和人均产值有关。
简单来说也就是一年内企业总产出与所投入的劳动数量的比值，人均产值越高，说明这个公司的每位打工人都是产出高手，反之则可能存在企业员工冗余。
注：人均产值=总营收/企业总员工数，粗略计算仅供参考
而整个 2024 年人均产值超 1000 万/人的仅 4 家房企，其中就包括裁员后的碧桂园。
2024 年碧桂园营收为 2528 亿，在对比去年下降 37% 的基础上，正是因为砍掉一半员工后，人均产值反而实现逆袭，从原来的 929 万/人来到 2024 年的 1109 万/人。
但更想说的其实是这个：滨江。
什么叫断层领先？
我特意找了 2023 年几家人均创收靠前的互联网大厂作为参照，虽然去年滨江同样裁员 43 人，比例在 2.5%。
但去年滨江这 1664 名员工有多牛，人均产值高达 4156 万/人，领先第二名的绿城每人超 2300 多万，是互联网高效代表拼多多的 2 倍还多，作为地产传统行业实在难得。
而早在 2023 年的年报中，滨江也直言不讳。
来源：滨江年报
点名自己企业的核心竞争力第一就是人员优势。
截止 2023 年末，公司房地产板块员工 1076 人，如果按照全年 1534.7 亿元全口径销售额计算，人均销售额 1.43 亿元，当之无愧房企的人效之王，也难怪滨江成为如今 TOP10 房企中唯一的民营企业。
与此同时另一边，也被我注意到还有一家人均产值较低的房企：美的置业，2024 年人均产值仅 40 万/人。
值得一提的是，本就以电器起家的美的置业已于 2024 年 10 月从上市主体剥离房地产开发及销售业务。
还能被保留也就物业管理，占总业务 49%，也是因为近三年美的置业的销售额以及销售均价直线下滑。
整理自：美的置业年报
整个 2024 年前 9 月美的置业合约销售额约 284 亿元，较同期下降 47%。
公司员工也裁去 939 人，仅剩不到 1 万人。
此时的美的置业更像是这个时代下跨界房企的一个缩影。当地产业务不再赚钱，便舍弃地产重回老本行，而这种操作对于集团下的地产人员无异于团灭级别。
房企裁员的阵痛也还在延续，但也因为越来越多房企不断走向降本增效。
二、降薪，反而出现两个极端
其中最意外的，就是裁员似乎也并非全无好处，从这次统计 10 家代表房企来看，有一半以上的地产从业人员，人均年薪反而开始涨了。
整理自：各房企年报计算，仅供参考
除了富力地产和绿城管理有稍微下调以外，整体降低范围也控制在约 2 万/人。
其余大部分房企平均到个人年薪都在上扬，但背后的代价也是巨大。
第一，涨薪最多的三家房企基本也是裁员。最多的，分别为领地控股、碧桂园和美的置业，领地控股比之去年上涨 5.84 万/人，背后是仅剩 585 位员工。
第二，地产人总薪酬正在跌落神坛。
作为曾经外人眼中的高薪职业，过往给地产管培生毕业首年年薪超 20w+的也不在少数。
而截止目前为止，还能超过这个数的也就领地控股 （27.18 万/人）、越秀地产 （20.11 万/人）两家，这还是整个公司所有员工年薪的平均值。
更夸张的富力，年薪仅 8 万元。
前段时间富力旗下广州富力空港假日酒店，虽为四星级酒店起拍价约 2.77 亿元，七折也无人出价最终流拍。这位曾经收购万达旗下 73 家酒店，完成刻在整个中国地产史的世纪成交，一跃成为 「全球最大豪华酒店业主」。如今富力地产 7 年时间减少近 70 家酒店。
即使从最新年报来看，2018 年到 2022 年，富力的酒店业务亏损从 4 亿多元增长到 15 亿元。
整理自：房企年报
2023 年虽然酒店行情有所好转，但到了 2024 年亏损额来到历史新高 26.19 亿，比 2023 年亏损扩大近 3 倍。
泥潭之下富力员工的薪酬自然也跌落谷底。
但好歹因为人数减少，总体而言平均到员工年薪还是有微涨。
真正降薪最多的，是这些年的地产高管。
整理自：房企年报
大部分公司一把手普遍降薪在 50%～70%，最具代表的万科前老板郁亮。
事实上，在 2008 年万科业绩下滑之际，万科就已经率先在企业管理层中实行降薪措施。
而在 2021 年，郁亮更是直接宣布个人自愿放弃 2021 年年度全部奖金，并且取消集团合伙人层级，所有人都要下沉到前线。
2022 年～2024 年郁亮个人薪酬一路下滑：393.5 万元→127 万元→33.6 万元。
整理自：万科年报
甚至在最新万科年报我们看到，自 2024 年 2 月起，郁亮、解冻、祝九胜自愿领取月薪税前 1 万元，所以上述三人税前薪酬。
除工资外，也就是公司为其缴纳的 「五险一金」，同样还有深陷财务危机的碧桂园。
整理自：碧桂园年报
也早在 2023 年碧桂园董事局主席杨惠妍、总裁莫斌等四位高管，就主动提出降低年薪至 12 万。
某种程度上来讲，老板领头降薪也算是给到公司自上而下共度难关的感觉。
三
那么都是哪些人被裁，又是谁在逆势招人？
以往我们提到过地产裁员是存在一条顺序链的，叫做拿地为王，项目为王。
所以根据完成项目的优先级，在地产行业这条裁员链条是这样的：从投拓开始——然后设计——到工程成本运营——最后是营销。
地都不拿了，负责前端开发的投拓以及项目设计端口的景观、建筑、精装是最为危险的，工程至少可以等到做完项目之后再议。
而今年不太一样的是，地产最重要的营销，最近压力有点大。
这是新城控股和金地集团披露的近两年的人员变动。
整理自：新城控股、金地集团年报
可以看到有两类人的人员变动在这两家房企之间都比较突出，除了普遍被裁掉 10% 的行政人员。
另一类裁员在约 15%，就是营销了。
于是我采访了下地产营销的同事，据他所说大致有两个原因。
一则项目开盘量在减少。
以往地产营销是没有 「家」 的，项目在哪就是家，我见过最夸张的地产营销人一年可以搬家 22 次。
而据 CRIC 调研，今年 4 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 559 万方，同比暴跌 48%。
上海、深圳供应几近停滞。
但更重要的，这个行业的营销正在被渠道 「绑架」。
今年我们看到即便是全国楼市公认最为健康的上海，2024 年市场份额渠道渗透率突破 60%，新房库存 53887 套也创下近 4 年新高。
伴随行业市场份额被裹挟，渠道化开始不断侵蚀整个房地产产业链，而对于地产营销人感受只会更强烈。
朋友告诉我现在的售楼处一线人员为了抢夺客户，不惜一个个亲自去维系和中介门店的关系。
是的，甲方主动维系乙方。
而这也导致营销的话语权逐渐势弱，大量营销人转行，去卖奢侈品、卖保险，甚至营销总转行做中介。
所以，下一个非常有意思的是：贝壳，才是这波裁员的最大赢家。
整理自：各房企年报
整个 2024 年贝壳不仅营收高达 935 亿元，同比增加 20.2%，体现在员工数量上。
在 2023 年员工数量就达到 11.6 万，2024 年再次增加 1.87 万人，人员增量领先目前所有房企。
无论是截止 2024 年的门店数量为 5.2 万家，还是近 50 万经纪人数量，对比去年都在 10% 以上增幅。
为什么撬动起这样的增量，或许可以从贝壳去年的收入看出一点端倪。
整理自：贝壳年报
其中的房屋租赁服务最猛，仅仅一年时间过去，净收入增长近 135%。
而收入增长背后，是去年租赁房源肉眼可见的激增。
房屋租赁服务在管总房源：2023 年超 21 万套→2024 年超 43 万套。
省心租在管房源：2023 年超 20 万套→2024 年超 42 万套。
所以你说为什么贝壳还敢逆势再招 1 万人，背后其实是对存量房的二次盘活，还能相中租赁这块大蛋糕。
那么对于房企呢，也有一个趋势：代建。
作为地产代建的排头兵绿城管理，也在去年扩招 321 人，此外 2024 年营收 34.41 亿元，同比增长 4.2%。曾经这个小众赛道也在被更多开发商渗透。
根据克而瑞显示，整个 2024 年代建渗透率达 6.6% 创四年峰值，可以看到绿城管理代建项目多且更广范。
在武汉、杭州、天津、长沙等城市均有 5 个及以上的项目，其次还有一些典型的深耕+扩张类。属于正处于立足、深耕某城市的基础上向外扩张的阶段，代表性为金地管理、龙湖龙智造等。
四、裁员背后也在衍生行业趋势
所以今天为什么要和大家聊裁员，不是纠结数字的变化，关于裁员过去几年也早已成为行业共识。
但比裁员更可怕的是对于问题本身的麻木。
毫无疑问房地产是过去 20 年最好的一个赛道，几乎不犯错的人都能够赚到超过其他行业的双倍薪资。
这是行业给到从业者的红利，但是这股红利伴随着行业转型也一并消失了。
但是然后呢，本质上透过如今人员的变动，其实可以窥视出即使在行业缝隙里，仍然可以细分出各种各样的解题方式。
为什么滨江可以把人均产值做到行业最高？
为什么贝壳可以通过租赁业务逆势扩招？
又是为什么看似有点伪命题的代建，也能淌出不一样的路？
我们常常感慨时代的变化之快，但你会发现总还有那么一些人是真的以客观的姿态，主动拥抱整个行业的变化，并且愿意为之付出坚定不移的执行力。
所以，对于那些还留在行业的人，还在牌桌的人，也是真正还在践行 「活下去」 的地产人。
趋势本身比裁员这件事更有意义，不是么？
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