文 | 新营销 NewMarketing
如果说有什么国家的房价可以从 2019 年到现在上涨 4 倍，那恐怕只有乌兹别克斯坦。
在前往中亚考察之前，《新营销》 和绝大部分国人一样很难给这里打上标签。
但一周深入探访之后，我们带你解开这个神秘国家的一角。从国家转型、行业机会、房地产趋势、电动车崛起等多个维度，带你了解这个中亚国家为何值得关注。
从苏联边陲到改革先锋的重启之路
作为前苏联的加盟共和国，乌兹别克斯坦核心角色是苏联的原材料供应基地，特别是棉花和矿产，同时也承担部分轻工业、食品加工和能源生产功能。
虽有局部工业化，但整体产业单一化、缺乏自主性。这一经济模式虽为苏联输送资源，却给乌兹别克斯坦留下长期结构性困境。
特别是在苏联解体后，乌兹别克斯坦 GDP 在 1990-1995 年期间暴跌 18%，工业产出减少 45%。
转折点发生在 2017 年，乌兹别克斯坦取消外汇管制，货币贬值 50%，打破黑市溢价，降低了 8000 种商品关税，出售国企，外资可控股 100%，废止 166 项行政壁垒，催生 15 万家中小企业。
乌兹别克斯坦再一轮变化是在 2022 年俄乌冲突。它让两国进出口受到较大冲击，中国迅速取代俄罗斯，成为乌兹别克斯坦的最大贸易伙伴。2023 年，中乌双边贸易额达到约 140 亿美元，超过乌俄之间的贸易额。
多行业洗牌：中国元素快速渗透
在这一轮变化中，乌兹别克斯坦诸多行业也因这次事件发生改变：
汽车行业：俄罗斯的拉达品牌由于无法获得零部件，基本退出了市场。中国品牌如比亚迪、奇瑞、理想等在乌兹别克斯坦市场的份额扩大到 10%。
建筑工程：俄罗斯最大工程公司之一 Velesstroy，在冲突前承建了塔什干地铁、努库斯机场等关键基建。冲突后，其在乌资产项目被冻结，由土耳其 ENKA、韩国三星物产、乌兹本土企业 Qurilish Invest 接管。
电商行业：冲突前，俄罗斯电商 Wildberries、Ozon 霸占乌兹别克斯坦市场，目前本土电商 Uzum 已占据主导地位，且该平台 2022 年才成立。
房地产暴涨：是泡沫，还是红利起点
俄乌冲突带来避险情绪，大量俄罗斯和乌克兰的投资与人才也来到了乌兹别克斯坦。
在带来资金和技术，推动当地经济发展的同时，也推动了乌兹别克斯坦房地产和租金价格的上涨。
2019 年，乌兹别克斯坦首都塔什干市中心的房价约为 800 美元/平方米，2024 年就已涨至 2600 美元/平方米，而且价格仍在上涨，据说最好的地段已达 3500 美元/平方米。
不过更夸张的是他们的租金，朋友在市中心 85 平方米的房子每月租金达 2500 美元，当然这是条件很好的公寓房。
按照本地华人的说法，如果准备在乌兹别克斯坦常驻，最好直接买房。如果没有大变化，10 年就能回本——10 年的租金就可以买下所住的房子。
在这边生活了 5 年的老冯，做酒店生意。他对 《新营销》 表示，在乌兹别克斯坦最悔恨的就是没有投资地产。如果在当地买地，5 年下来至少有 5 倍以上回报。
作为全球少数经济与人口均高速增长的国家，乌兹别克斯坦 2021-2023 年 GDP 年均增速达 6.37%，2024-2028 年预期增速约为 5.9%，稳居全球增速前十经济体。人口方面，乌兹别克斯坦占据中亚近半壁江山，总人口达 3660 万，预计 2030 年将接近 4000 万，一半以上在 30 岁以下，正处于人口红利期。
老冯在谈到乌兹别克地产时总会想到 15 年前的中国。乌兹别克斯坦现有住房多为中国 80-90 年代风格的苏式老楼，新式公寓甚少，大多数还在打地基阶段。市中心的高档写字楼用十个手指就能数清，全城最高的建筑也只有 17 层高。
乌兹别克斯坦中央银行指出，2023 年住房市场的平均价格比实际价值高出 24%；IMRS 数据显示，2024 年 2 月首都塔什干多层住宅的投资回报率达 32.4%，主要原因是供需失衡。但房价增长速度超过居民收入增长，购房负担加重，房地产投资回报率开始下降，到 2025 年 1 月已下降至 7.6%。
不过从长线看，乌兹别克斯坦的地产仍被看好。Statista 预测 2023-2028 年房地产市场年均增长率为 11.78%；乌兹别克斯坦中央银行也表示，短期内房价高估，但长期需求强劲，市场基本面稳固；乌兹别克斯坦总统府与住房部也通过大规模建设和金融支持，推动住房市场发展。
老冯说，这些都是表面的，实际跑下市场，你就知道真实的需求有多强了。
参考中国崛起进程，乌兹别克斯坦的经济发展需要拉动地产行业，带动需求拉动价格，提高土地经济收入，获得更多财政收入，扩大基建投资，进而继续拉动经济增长，进入正向循环。
不过，和 15 年前中国经济不同，在乌兹别克斯坦，本国货币索姆的定存也是一项不错的投资，目前该国货币存款年收益为 20% 左右 （也有说法为 15%-18%）。
相关分析显示，在新兴市场国家，股市、债市不成熟，缺乏有效直接融资机制，企业资金需求主要靠银行放贷。银行为了筹集可贷资金，用高利率吸引储户存款。
乌兹别克斯坦 2023 年 90% 以上的企业融资仍来自银行贷款，同时高利率也与该国 10% 左右的高通胀有关。
另一点值得注意的是，虽然乌兹别克斯坦的官方货币为索姆，但当地人在买房、购车等大宗交易时一般以美元计价，也更喜欢用美元完成交易。
除了打车，什么都比中国贵
虽然存款利率很高，但真正有存款能力的国民却并不多。根据乌兹别克斯坦国家统计局和国际数据机构的最新报告，2024 年乌兹别克斯坦全国平均月薪约为 423 美元，首都塔什干为 650 美元。
但据本地人反馈，塔什干普通劳动者月薪为 480 美元。而乌国的消费并不低，路边餐馆一顿素食约 10 元人民币，带肉的为 20 元；装修较好的餐厅人均消费为 100-150 元；欧美风格装修有特点的西餐厅则高达 200 元以上。
体感上，乌兹别克斯坦的餐食整体偏咸，无论是烤肉、炒菜、抓饭还是汤，基本都配合馕一起食用。本地人说吃肉并非日常，一般一周只吃 1-2 次。
本地超市食品价格与中国相当。牛肉香肠 20-35 元/斤，2L 百事可乐 9 元，130g 薯片 7 元；但日化用品价格却比中国高，如 3 公斤汰渍洗衣粉 55 元、碧浪 86 元，高露洁牙刷 16-35 元、清扬洗发水 380ml 售价 26 元，多芬 350ml 沐浴乳 24 元，8 卷粗糙卫生纸售价 20 元。
在线上，《新营销》 在本地购物平台 Uzum 搜索发现，其他绝大部分商品售价也为中国网购价格的 3-4 倍。淘宝售价 159 元的汽车座椅，在 Uzum 售价约 563 元；淘宝售价 40 元的移动挂衣架，Uzum 售价约 113 元。
本地中国人戏称：除了打车，这里的物价都比中国贵。
电动车在抢绿灯：从低价印象到中产标配
如果说世界上哪个国家雪佛兰汽车保有量最高，那就是乌兹别克斯坦。而且他们可能也是雪佛兰 Cobalt 单一车型保有量最高的国家。这款售价约 1.1 万美元的三厢车在乌兹别克斯坦随处可见。
但在疫情后，中国汽车品牌快速渗透乌兹别克斯坦市场。从进口到建厂，以比亚迪、奇瑞为代表的中国企业开始加速布局乌国市场。2024 年比亚迪在乌兹别克斯坦汽车市场的份额为 5.6%，奇瑞为 2.2%。
本地华人表示，正是以比亚迪为代表的新能源车，打破了乌兹别克斯坦人对中国产品“ 低价低质” 的印象。如今比亚迪宋车型已成为当地中产的标配，而理想汽车则成为当地富人的重要选择车型。
甚至一度比亚迪“ 宋” 在乌兹别克斯坦一车难求，国内进口一台可以赚 8000 美元，是国内利润的 10 倍。
在乌兹别克斯坦的十字路口，你总能听到车胎摩擦地面的声音。本地人喜欢通过绿灯后起步加速来彰显个性，而电动车更能满足他们对性能的追求。
根据乌兹别克斯坦国家海关数据，2024 年该国首次实现电动汽车和混合动力汽车的进口量超过传统汽油车。全年共进口 74,525 辆乘用车，其中电动汽车占 24,095 辆，混合动力汽车占 17,480 辆，合计占比约 55%（新能源车税对比燃油车低很多）。
乌兹别克斯坦的充电桩数量正在快速增长。公开数据显示，2025 乌国充电站数量已接近 1400 个，过去一年增长了 2.5 倍。政府计划到 2025 年底新增到 32,400 个充电桩。并要求政府机构、酒店、商业中心、公共餐饮场所及重要高速公路基础设施需确保至少 5% 的停车位配备充电桩。
除比亚迪、奇瑞外，吉利、长安、哈弗、捷途、红旗、小鹏、东风等多个中国汽车品牌也已进入乌兹别克斯坦市场，并逐步完善销售网络和服务体系，而他们不约而同地选择了纯电动和混合动力车型。
乌兹别克斯坦的故事，如同一面映照转型与机遇的镜子。是一个国家奋力挣脱历史枷锁、拥抱开放的澎湃脉动。曾经的苏联“ 粮棉仓”，正依托大刀阔斧的经济改革、骤然而至的地缘红利，以及庞大年轻人口的驱动力，上演着令人瞩目的“ 乌兹速度”。
展望未来，关键在于平衡高增长与包容性、熨平地产与物价波动、将“ 人口红利” 转化为“ 人才红利”。其连接欧亚的枢纽地位、坚定的开放政策及对绿电与智能产业的押注，则是核心机遇。乌兹别克斯坦，这片阵痛与活力交织的热土，正从一个被遗忘的角落，加速蜕变为观察新兴市场转型的“ 中亚样本”，“ 乌兹速度” 崛起的势能已不容忽视。
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