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自春节后的 3 月万科遭遇了股债双杀开始，万科一方面在积极筹措资金，寻求新的融资渠道，以确保到期债务的顺利偿还。另一方面在应对因实名举报和城市掌门人接受调查，而饱受的对职业经理人团队的质疑。与此同时，万科正直面着业绩持续下滑的挑战，公司年中报预告上半年亏损 70 亿元至 90 亿元，为上市以来同期之最。
作为地产行业的 「优等生」，万科的任何风吹草动都尤其惹眼。近日，以商业开发和消费基础设施基金为突破口，万科又有了新动作。
再次出售两处商业资产
近日，万科发布公告称，公司下属子公司万聚盈通、深圳万科与中信金石基金管理有限公司、中信证券投资有限公司及泰康人寿保险有限责任公司，共同投资设立万信金石 （南京） 商业投资合伙企业 （有限合伙）（以下简称中信万科消费基础设施基金）。
该基金的募集规模为人民币 22.34 亿元，主要用于收购万科的两家下属子公司，两家子公司主要持有的北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，同时存在经营性物业贷款等负债。
其中，万聚盈通认缴出资金额为 1000 万元、深圳万科认缴出资金额为 124215.7 万元，合计占中信万科消费基础设施基金的比例为 56.05%。后续，万科将把 36.05% 的份额转让给其他投资人。中信金石、中信证券投资、泰康人寿的认缴出资金额分别为 100 万元、19894.3 万元、78190 万元。值得注意的是，该基金将聘请执行事务合伙人中信金石担任基金的管理人，负责基金的投资管理运营等相关工作。据了解，该基金对两个商业项目完成投资后，或将委托万科印力继续提供资管服务。
据了解，深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场，均为运营稳定的商业项目，2023 年营业额分别超 20 亿元和 6 亿元。
公开资料显示，北京旧宫万科广场于 2016 年开业，此前先后经历了融资、股权变动等事件。北京旧宫万科广场此前名称为北京住总万科广场，位于大兴区旧宫镇核心区，紧邻地铁亦庄线旧宫站，由北京住总和北京万科合作开发。项目总建筑面积 12.7 万㎡，集居住、办公、裙房商场于一体。取得该持有物业全部权益后，万科于 2024 年 1 月 1 日宣布商业部分 「北京住总万科广场」 改名为 「北京旧宫万科广场」。
而深圳龙岗万科广场项目位于龙岗中心城总体城市规划的新城中心，毗邻龙岗区文化中心、青少年宫、书城、科学馆，对面即为龙岗区政府，政府规划定位为区域商业中心区，项目于 2013 年 12 月 21 日开业，至今已运营近 11 年。根据万科年报数据披露，深圳龙岗万科广场在 2020-2022 年间始终位列 「集团运营管理的前十大商业项目」 中，三年内平均年营收在 2.38 亿元的水平上。从出租率上看，龙岗万科广场的出租率在这三年间也保持在 98% 以上的水平，远高于万科商业整体出租率水平，可见深圳龙岗万科广场万科优质的商业项目之一。
据万科表示，下属子公司此次参与投资中信万科消费基础设施基金，是落实公司 「一揽子方案」 的重要举措，有助于公司聚焦主业、瘦身健体，构建面向未来的、战略的、可持续的资产证券化平台。
在 「减负」 的道路上越走越远
非地产业务对主业资源的占用问题万科意识到了资源聚焦、业务转型稳健性、风险管理和战略调整及时性的重要性。
今年 1 月，万科内部发布组织调整和人事安排，成立商业事业部，万科 7 区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，为商业整合打下基础。
4 月底，在万科 2023 年度股东大会上，郁亮表示，万科提出了聚焦主业、「瘦身健体」 的一揽子方案。从此，万科开启了和万达一样的 「卖卖卖」 模式，持续走上 「减负」 道路。
今年 2 月 20 日，领展房地产投资信托基金披露，其完成了对上海七宝万科广场剩余 50% 权益的收购。该项目被称为万科旗下最赚钱的商业项目，随着收购的完成，领展成为该项目新主人，万科完全退出。
出售掉七宝万科广场后，万科转让的深圳湾超级总部基地 T208-0053 宗地使用权，也由深铁和深圳百硕迎海公司以挂牌价 22.35 亿元联合竞得。
今年 7 月，万科又出售了其在上海的南翔印象城 MEGA 商业项目。在万科运营管理的营业收入前十的商业项目中，上海南翔印象城 MEGA 位列第二，排名仅次于上海七宝万科广场。
从逐步减持悦榕庄的持股，到决定将深圳总部大厦进行资产出让，再到持续出售旗下盈利亮眼的商业资产。无论是对万纬物流的寻机出售以及后来的抵押融资，还是对推进了多元化业务板块的剥离与重组。这一系列动作无一不凸显出其优化资产结构、强化核心竞争力的坚定决心。
一家房产机构分析师指出，为自救、快速回笼资金，万科卖掉了旗下最赚钱的两个商业项目，其处置资产和 「瘦身」 的决心，可以说相当大。通过转让一些项目，万科获得了现金回流，但另一方面，如果将优质资产都转让出去，对于其长期发展，也可能会形成影响。如何既能够获得流动性，使前期所投资金周转起来，又能将其认为优质、有发展潜力的资产，保留一部分权益在自己手上，需要相应方式来解决。之前其部分商业项目所做的 REIT，以及本次消费基础设施基金，可能是一种不错的解决途径，其资金得以良性周转的同时，也可保留优质项目相应权宜。
借道 REITs 「补血」 化债
现如今，在行业长期处于低迷的情况下，万科的流动性状况仍有待改善。截至第一季度末，万科的经营现金流与筹资现金流均出现大幅度净流出，分别达到了 94.21 亿元和 89.45 亿元，这一数据相比去年同期急剧下降了 234.57% 和 138.52%。
尽管万科手头持有 830.66 亿元的货币资金，能够覆盖当前的短期借款及一年内即将到期的非流动负债，但其资金储备相对于庞大的长期借款和应付债券总额 （合计 2398.19 亿元） 而言，仅占据了约 35% 的比例。
今年 5 月以来，万科收到来自中国邮储银行、中国银行、农业银行、北京银行、交通银行、招商银行等多家银行的 「输血」，累计融资规模达到 460 多亿元。在流动性的压力下，万科终于得到了喘息。
但时间推移至 2025 年，对于万科来说仍是偿债大年，公司在该年度将有超过 210 亿元的债券到期，并且还有一笔 4.23 亿元的美元债也将于该年上半年兑付。
面对紧张的资金面，以及亏损幅度扩大的双重叠加下，致使万科年内频繁推出多只 REIT，力求盘活存量以获取现金流。在此之前，万科就已发起了包括商业 REIT、保障性租赁住房 REIT 和物流仓储 REIT 在内的多款基金。
4 月 30 日，中金印力消费 REIT 以募集资金净额 32.6 亿元的规模，在深圳证券交易所成功挂牌上市。此次上市中，万科集团的第一大股东深圳地铁集团 （深铁集团） 通过战略配售的方式认购了约 29.7% 的份额，涉及金额近 10 亿元。
中金印力消费 REIT 最新发布的 2024 年二季度报告显示，其核心投资并高效运营的基础设施项目为杭州西溪印象城。该项目凭借其多元化的收入来源策略，包括固定租金、基于营业额的提成租金、物业管理费、固定的市场推广费用、多元化经营及广告收入以及停车场服务等，实现了稳健的营收增长。具体而言，在 2024 年 4 月 16 日至 6 月 30 日的报告期内，杭州西溪印象城合计营收达 6912 万元，租金收缴率为 100%；上半年客流量达 1052 万，同比增长 3.26%。
除中金印力消费 REIT 之外，一引人注目的华夏万纬 REIT 也正处于紧锣密鼓的申报上市进程中。同时，万科旗下的长租公寓知名品牌 「泊寓」 也在积极筹备 REIT 发行事宜，并已正式向监管部门提交了申请，预计发行规模约为 10 亿元。此外，万科还携手建设银行，共同创立了建万租赁 Pre-REIT 基金，该基金不仅实现了项目的初步融资，还已着手进行后续的项目扩募工作。
不过，尽管 REITs 为万科提供了一种有效的融资渠道，并在一定程度上缓解了其资金压力。但从长远来看，REITs 对于万科而言更多地是扮演了 「救急」 的角色，并非长期发展的唯一依赖，因此万科还需要通过多个渠道实现 「变现」。结合万科近期在商业领域的动作，万科或将持续退出优质商业项目，聚焦回至自身最有竞争力的业务上。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜赵晨含，编辑｜房煜）
#万科割爱出售年营收超 26 亿资产借道 REITs 备战寒冬
