曼谷公寓，变震后 「危房」
当地时间 3 月 28 日下午，缅甸发生 7.9 级大地震，震中为缅甸中部城市实皆。一千多公里之外，在曼谷湄南河边一栋 40 多层高楼的第 36 层，中国旅游从业者李璐感受到了强烈的震动。
「晃得我站不起来，能听到阳台咯吱咯吱的声音，很恐怖。」 李璐一把抱起自己的博美小狗冲下楼，楼道也有剧烈摇晃，她只能一手紧扶楼梯。到了楼下，她看到平时慢悠悠的泰国人都紧张起来了，还有很多人茫然地站在马路上，有人突然撒腿开始跑，其他人就本能地跟着跑。到 BTS 轻轨站，轻轨也停运了。
从楼上逃下来几小时后，李璐发现自己的腿出问题了，她走了一百米左右，摔倒了三四次。去医院检查，医生判断她是肌肉痉挛。当晚，她住在了医院，病房在9 层。
第二天中午，她回到36 层住处取证件和换洗衣服。那一刻，她头一回感觉——「36 层特别高」。事实上这个楼层在曼谷高楼中并不算鹤立鸡群，这场地震中，还有住在 61 层的中国住户由于电梯停运，铆足劲逃到楼下，也是 「脚都废了」。
李璐住的是一个中国朋友在曼谷买的豪宅，足足400 多平米。朋友不在泰国，房子长期空置，以友情价租给了她。李璐自己也在曼谷买了套 30 平米的一室一厅公寓，位于 13 层，租给了一个泰国人，月租 8000 泰铢，相当于人民币 1700 元（以下均为人民币计价）。
此次地震后，朋友的豪宅只有一个房间的门背后有裂痕，但李璐的小公寓受到了较大影响，看到房客拍来的照片显示，房间墙体开裂了四五处，李璐感觉心在滴血。
缅甸地震的发生是在周五，到了周一，泰国房地产股大跌，专注公寓开发的房产商股票遭遇抛售。金融人士分析，这正是因为地震对曼谷地区的许多公寓造成了不同程度的破坏。
TikTok 电商从业者徐雯在曼谷租住在一栋 50 多层公寓的 17 层，房东是泰国人。地震发生后，这栋公寓不再允许任何人进入。到晚上，公寓通知住户可以上去取东西。回到自己住的 17 层，徐雯发现楼道的天花板已经局部下塌，自己房间出现了一道横断式的裂痕，拉通了天花板和墙壁。
拿了一些日用品，她赶紧逃下楼，辗转后住进了朋友的别墅。
她后来得知，自己所住公寓的三个楼层受损最严重，其中就包括17 层。「现在物业让我们把所有东西都清空。」 直到现在，这栋公寓还不允许人入住。
还有的中国房东地震时不在泰国，比如人在北京的陈晓婷。3 月 28 日下午，一个在泰国工作的亲戚告诉她，地震了，「整个曼谷都在震」，不久亲戚发来一条视频，显示曼谷某高层公寓剧烈晃动，顶楼泳池的水如飞瀑般倾泻而下。陈晓婷先是一懵，接下来的反应是：「我那个房子完了。」
她的房子位于27 层。房子由中介管理，她没有房客的联系方式，只知道那是一个中国来的广东人。中介告诉她，租客在地震当天就逃回了国，并没有留下进门的电子密码。所以直到现在，除了听说停车楼层破损严重，陈晓婷还不知道自己的房子到底怎样了。
地震时，已入籍美国的罗娟也不在泰国。她曾豪掷曼谷的两个楼盘，买下七八套房子，其中新公寓受损比老公寓严重，不但墙体开裂，卫生间的瓷砖也掉落一地。光是视频就看得她心有余悸。
罗娟小时候在唐山生活过几年。唐山大地震后余震不断，她记得上课的时候，教室的灯有时突然开始晃动，花盆掉到地上，等晃动停下来，大家继续上课，「我们都习惯了」。
但她压根没想到曼谷这座河流边的「天使之城」，会被千里之外的地震殃及，「这太意外了」。
黄金时代：50 万一套房，直接微信全款转账
近十五年来，在泰国买房的外国人中，中国大陆买家逐渐坐稳了第一名的交椅。
根据泰国住房银行房地产信息中心数据，2024 年，外国人公寓所有权转让数量为 14753 套，其中中国大陆买家就占了 5670 套，排名第一，第二名是缅甸买家，数量不到前者的四分之一。
曼谷房地产市场的观察者许智说，从2010 年开始，随着中国经济的腾飞，到泰国买房的中国人多了起来，接替俄罗斯人，成为泰国房地产市场的第一大海外买家。
何伟文在2014 年来到泰国，成为一个给中国人卖房的大中介，见证和助推了国人赴泰国买房的热潮。他会特意强调：对比国内一线城市，泰国公寓性价比更高，设计更漂亮，配套更完善（有免费健身房、泳池，物业服务好）。
罗娟承认，自己 2016 年在曼谷买下第一套公寓时，就是被上述卖点所打动的。她在北京北三环有一套房，最高时涨到了十多万一平米，房子颇为老旧，电梯时好时坏，楼道里贴满小广告，物业服务更是无从谈起。
而曼谷那个公寓位置相当于北京的国贸，楼盘是全新的，一共 4 栋楼，每栋 30 多层，每栋都配备了一个游泳池，「4 栋楼就有 4 个游泳池」，还有健身房、阅览室，大堂气派敞亮，单价才不到 2 万一平，还没有公摊面积。「北京这种房价重灾区过去的，一看就觉得太好了，就迷了心智了。」 她说。这里的公寓都是一室一厅，40 平米只要 70 万人民币，她买了两套打通，全家旅居下来，一住就是八年。
在何伟文印象中，2017 年到 2019 年，是中国人赴泰买房热的高峰期。「当时的中国人有钱到什么程度？50 万一套的房子，直接用微信给你全款转账，有人一买就是十几二十几套。」
他接待的中国客人，主要来自北京、深圳和哈尔滨，其中 「北京的特别多」。一个重要背景是那些年北京越来越紧缩的楼市限购令。
王幼幼就是那时到曼谷买下自己人生中第一套房子的。2018 年，她在北京一家做在线教育的互联网大厂工作，和男友一起攒了 18 万，但因缴纳社保不够 5 年，她无法在北京买房——何况即使要买，这笔钱也不够。在曼谷，她找到开发商，用这 18 万存款当定金，在一套总高 40 层的公寓里买下了第 11 层的一居，不到 30 平米，每平米 2 万多。
在中国买家涌入后，泰国公寓的价格一路飙升。何伟文记得，芭提雅的同一套公寓，他从 8000 元一平米卖到了快 2 万。曼谷的公寓，他从 1.5 万～2 万一平米卖到了 4 万，甚至 5 万～6 万。他记得，当时他能拿到的曼谷房子提成是房款的 10%～15%，而中国往往是 0.3%～1%，「泰国是中国的 10 倍以上，太爽了」。
这样的房价，已经和泰国人的收入严重脱节。何伟文说，曼谷普通白领的月工资一般相当于人民币 4000～5000 元，「不到每平米房价的四分之一，这太不合理了」。而泰国真正的有钱人住的都是大别墅，只会买公寓来出租。
「曼谷的大开发商多为潮汕裔。」 何伟文说，在这种情况下，曼谷公寓市场局部开启了一种内循环模式：房子是华裔或者披一张泰国皮的中国开发商在建，由泰国华人或中国中介卖给中国人，再租给包括中国人在内的外国人——只有外国人才能支付公寓昂贵的房租。
「泰国公寓的租售比确实不错。」 何伟文说，这是打动中国买房人的关键之一。罗娟买房时计算过，曼谷一套 40 平米 70 万元的公寓 ，基本出租十多年就可以回本。「我当时想象得很美好。收几年租金，等房子升值一卖，不很好？」 她说她在曼谷的巅峰时期持有十多套房，国内朋友也来买了一些房委托她出租，最多的时候，她手头有五十多套房子要管理，为此一度成立了一家公司。2018 年和 2019 年，这些房子往往是日租房，「每天都满房」。
何伟文当时对客户的话术是：「你现在买，当个理财。曼谷也是国际化大都市，一千多万人在这儿放着，你怕什么？」
「整个曼谷现在至少有大几十万中国人。」 何伟文说，他们多聚居在辉煌区 （人称 「新唐人街」）和拉玛九区。何伟文表示，这两个地方并非曼谷传统的商业核心区，但这里云集中资企业，又是中国大使馆所在地，「中国人聚集之后，把它搞贵了」。在这里的，还有中国到泰国来留学、短期旅游、长期旅居的人，甚至还有做电诈、灰产的投机者。他们都有着租房需求。
但同样地，豪华公寓的租房市场也与泰国本地人无关。
许智表示，曼谷一个 711 的工作人员月薪约是 3000 元左右，仅相当于一套 30 多平米公寓的租金，他是不可能把自己所有的工资都拿去租一套豪华公寓的。
两个被忽视的致命缺陷
但何伟文也坦承，卖房时他从来报喜不报忧：「我们只给客人说好的、不说坏的，客人也不懂。」
他说，曼谷公寓虽然看起来诸多优点，但其中有个致命点：流动性差，二手房难以出手，「我们不会告诉客人它很难卖」。
和中国房地产红火的年头老破小的普涨相比，曼谷公寓的升值潜力并不大。罗娟逐渐发现，自己买房的区域后来又兴建了很多漂亮的豪华公寓，但自己最初买下的公寓价格没有涨，「泰国的房子不是你旁边建个楼卖 4 万一平米，你这 2 万一平米的就跟着变 4 万了，它是 4 万，你还是 2 万，跟姑娘似的，青春过了，房子就那样了」。
她的出租生意也遇到了挑战。泰国法律禁止未经许可擅自提供日租房，「之前没人太管」，罗娟说。但近年来，泰国开始对日租房进行严打，她原来的日租房于是变成了月租、半年租和年租。到 2024 年，罗娟开始陆陆续续卖掉手头的房子，「都是赔钱卖的」。赔得最多的就是她当时买的第一套打通的公寓，一共赔了 19 万。
「泰国高层二手公寓基本都要折价卖，折价 20%～30% 才可能出手。」 许智说。
曼谷公寓被忽视的另一点，就是包括地质问题在内的高层风险。
许智表示，曼谷是一个 「建在河上的城市」，地质湿软。早在 2018 年，就有媒体报道曼谷在以每年 1～2 厘米的速度沉降。「曼谷并不适合大量建高楼，学界很早就开始批评这件事了。」 许智说。根据公开报道，亚洲理工学院地震学专家蟠农曾警告称，如果曼谷出现强震，很多建筑将被严重破坏，部分结构较弱的建筑会倒塌。
但这些年来，曼谷三四十层的高层公寓越来越多，尤其是在辉煌区和拉玛 9 区。王幼幼跟一个了解曼谷房地产市场的朋友聊过，对方说，正是应中国人的需求，曼谷才建了那么多高层公寓，「因为好租，回报率高」。许智走在拉玛九区，甚至会感觉丛立的高楼已经造成了热岛效应，空气无法自由流通，非常闷热。
「大家争着往上盖，谁最高谁就有卖点。」 何伟文说，从开发商的角度来说，如果一个公寓是 「曼谷第一高楼」「曼谷网红地标」，那自然更好卖掉。
但这也埋下了建筑质量的隐患——「慢工才能出细活，但作为一个开发商，拿了那么多地，每年要起 3 到 5 个楼盘，要回笼资金，追求的就是快。」 许智说。
直到 2025 年 3 月 28 日的缅甸地震里，地质板块的纵向断层将强大的能量传到了泰国，这些年催生丛立的曼谷高楼，才彻底暴露了短板。地震之后，罗娟特别注意到，自己的老公寓没受到太大影响，但是新公寓受损则较为严重。
这些天，曼谷多个高层公寓受损的图片在网上流传。地震发生次日，新加坡联合早报报道称，曼谷位于一个广阔盆地，其中充满松散土壤沉积物，容易放大地震波，「这些被放大了的地震波又进一步和盆地里的高楼产生共振，使高楼的震动强烈」。在报道中，南洋理工大学亚洲环境学院、新加坡地球与观测研究所副教授韦生吉还表示，曼谷近几十年来没有遭遇过大地震，因此 「一些建筑的抗震设计可能并不严格」。
地震后，何伟文想起了自己当年给中国客人推销曼谷房产时的话术——「曼谷是一个百年来没有自然灾害的地方，海啸不会影响，地震不会影响。」
「说白了，我们这些卖房的人就是帮凶。」他说。
罗娟买房的那个新公寓有 61 层，可以俯瞰曼谷市区，过春节的时候，她在房顶就可以看到湄南河的烟花在夜空绽放。但如今，「马上就要到雨季了，房子会不会漏水，腐蚀钢筋？雨季有台风，会不会导致建筑进一步受损？」 许智说，这些都是接下来需要关注的问题。
雪上加霜的房市转折点
地震之后，曼谷高层公寓的房东与租客的困扰各有不同：房东担心房子跌价，租不出去；租客担心房东不退房租押金，也担心接下来租不到更安全的低层房屋。
一位住在高层公寓 31 层的中国租户表示，自己租的房是复式，单层面积 34 平，月租 6000 元人民币，押一付二。地震之后，她有了心理阴影，要求泰国房东退租，但房东不肯。如果搬走，她的直接损失是 1 万多元。
「大部分泰国人不存钱，他们可能不是不愿退，是真没有钱退。」 罗娟说。她劝退了自己新公寓里的租客，给他们退还了押金，「终究是人命关天，如果有余震伤到人呢？」
许智观察发现，此次地震之后，投资曼谷高层公寓的泰国房东与中国房东，心态也往往迥异：泰国房东可以低息、零首付从泰国银行贷款供房，出事之后可以直接找开发商和银行谈判维权，心态比较平和；而中国房东只能全款现金买房，加上语言不通，与开发商、物业维权存在困难，因此心态崩塌得更厉害。在他潜水的一个中国业主震后群，有业主甚至提出要开发商买回自己的房子，这让许智哭笑不得。
地震后，有曼谷公寓业主想要卖掉自己的房子。但在许智看来，要马上找到接盘的人并不容易——「他们是全款买的，也想全款卖。」
「泰国的房地产市场早在疫情时就不行了，因为中国人不来了。」在许智看来，此次地震对于泰国的房地产市场无异于雪上加霜。
前中介何伟文也不看好接下来的泰国房地产市场。他表示，这两年曼谷核心地段的公寓还是很好租，但因为供过于求，「确实没有以前那种全热的状况了」。
地震的第二天，就有泰国开发商找到何伟文，要其 「重出江湖」，帮自己卖房。从表面来看，公寓的价格并没有下降，「大家都知道，买涨不买跌，你要降价，就更卖不出去了」；但暗地里，开发商把佣金大幅提高了。
但何伟文还是不打算再干这一行了，尤其是地震后，他亲眼目睹了一栋曼谷高层公寓的修复过程。那个大楼的承重柱钢筋有点扭曲，物业在往上面抹水泥，水泥干了之后，外表什么也看不出来。「看他们这么处理，好像冥冥中感觉有点不对。」 他决定离开曼谷，到泰国其他地方住上一段时间。
这个时候，王幼幼开始庆幸自己买的是 11 层——地震之后，人们对于别墅和低楼层的房屋需求增加了很多，「如果买的是 38 层，可能连租都租不掉」。地震中，她的公寓也没有受到太大影响。
她和陈晓婷都没那么悲观。陈晓婷说，自己很喜欢泰国，也很喜欢泰国人，自己买曼谷的公寓一开始就不是为了炒房，而是为了以后养老自住。这次她的心态比较平和，如果房子有问题，等着统一维修就行。
王幼幼算了算，这些年里，自己的公寓出租后的年化收益在 4%～4.5% 之间，不算太差，何况公寓还升值了十几万元。如今因为缅甸地震的变数，她不知道手里的公寓是否会贬值，无论如何，她都不打算卖掉它。
读书时，她在陕西老家感受过汶川大地震的冲击。当时她全家在外面的帐篷和平房住了一个多月，之后又还是回到了楼房里居住。
这一次，她觉得时间也会慢慢冲淡这些裂痕，让一切回到原点吧。
文中李璐、徐雯、王幼幼、许智、何伟文、罗娟为化名
本文来自微信公众号：凤凰网，作者：陈默
