记者 9 月 27 日从上海市规划资源局获悉，《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》 已于近日出台。《若干意见》 共有 5 大类、17 条具体举措。
业界认为，新规为上海高品质住宅建设提供了明确标准，其最大亮点是调整了阳台设计有关规范，最大程度回应市场对宽敞阳台的需求。随着上海住宅品质提升进入规范化、标准化的新阶段，住房市场的产品力有望迎来一轮集中释放。
提升居住体验
《若干意见》 在阳台、架空层、建筑立面方面的计容标准有新变化。上海住房新规落地后，一线城市已全部调整放宽计容规范，带来未来居住舒适度的全面升级。
阳台是一个家庭与室外形成交互的连接点，功能早已超越晾晒衣物的单一属性，增加了休闲互动、花园造景、收纳储物等场景。这种变化反映出了现代家庭对宽敞阳台日益增长的需求。
此次新规提出的阳台设计变化最大。同时符合以下条件的阳台 （含封闭阳台），面积按其水平投影面积的 1/2 计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的 10%，且不大于 16 平方米 （含 16 平方米），户型建筑面积小于 80 平方米的，可以设置总面积不大于 8 平方米的阳台；每个阳台的设计进深 （取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离） 不超过 1.8 米 （含 1.8 米）。
以前，阳台按 50% 计入容积率的条件是，面积不超过 8 平方米，进深不大于 1.8 米。如果是一套 140 平方米的户型，阳台最大 8 平方米，实际计容 4 平方米，市民免费享受多出的 4 平方米。新规是按照 「比例+阈值」 双控，即不超过户型的 10%，且不超过 16 平方米，进深不超过 1.8 米，按照一半计容。那么此时，140 平方米的户型，阳台最高可设计为 14 平方米，实际计容 7 平方米，市民免费享受另外 7 平方米，比以前多了 3 个平方米。
沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过 0.75 米 （含 0.75 米） 的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积 10% 的阳台面积。也就是说，在具有景观优势的局部地区，有额外的阳台面积奖励。
「这对购房者而言是实实在在的利好。无论是通风、采光还是与户外交互，阳台的功能进一步拓展，市民们可以住得更舒适。」 一位克而瑞研究中心资深分析师说。
新规还引导开发商优化住宅户型设计，适应家庭人口数量和结构变化的需求，新建住宅鼓励灵活可变的户型设计，增加储物收纳空间、多功能弹性空间，提升自然采光率与通风效率。
引导好设计变成产品力
在提升小区整体环境品质方面，新规也有变化。
为了丰富建筑形态和整体效果，明确对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在 「多测合一」 测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。
专家表示，变化的重要意义是，用实在的政策利好去鼓励房企进行高品质建设。过去上海的建筑规范较严格，近两年上海新房得房率普遍 75% 左右，很多企业不愿意做石材干挂，主要原因是以前的容积率要从外墙算起，石材干挂和墙体的中空部分也算作容积率，所以房企不愿牺牲可售面积而投入成本，导致得房率下滑。新规之后，开发商使用高品质外立面的经济成本大幅下降，有望推动高端建材在住宅项目中的普及。
再比如，多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率。这将推动房企把好设计从过去的 「经济负担」 变成了提升产品溢价和品牌价值的主动选择，激活创新意识。
据悉，新规自 9 月 26 日起施行，主要适用于上海农村自建房外的住宅项目。保障性租赁住房、旧住房成套改造或拆除重建项目另有规定按相关规定执行。
短期来看，新规对住宅价格的直接影响有限，不会引发明显波动。不过，如果将其与此前落地的楼市新政形成政策合力，将有效为消费者注入市场信心。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：「上海住房设计新规的出台，有望为 『金九银十』 传统销售旺季的市场行情提供有力支撑，进一步激励开发商打磨产品力，推出更具市场竞争力的住宅项目。」
