别说保租房，就是租赁市场本身都是房地产市场里的小透明，没人会把租赁和楼市挂钩，也没人知道租赁市场到底有多大。但老实说租赁市场无论是挂牌还是成交都是二手的倍数级存在。
这其中，保租房又是租赁市场里的小透明。这个市场里无论是前几年开发商纷纷入场的机构公寓，还是链家、中原、我爱我家这类中介平台、甚至从未真正消失过的二房东。
这里面无论哪个角色拎出来似乎都比保租房来的生猛，但偏偏当我们梳理今天的上海保租房市场的时候，突然发现今时今日的保租房市场已经来到你完全想象不到的地步。
一
先来掂量下保租房的分量。
保租房的数量不难找到，47 万套是 2021 年保租房文件里的筹措目标，37.6 万套是截至今年 6 月上海在十四五期间已经筹措的保租房数量
但要真正明白这些数字的分量首先得知道上海租赁市场本身是什么分量，这几乎是个没被回答过的问题。
我尝试用两个数据去匡算下这个问题：
首先全市存量住宅套数大概在 850 万套，这其中用于租赁的住宅差不多在 35%。这个数字并不是来自什么官宣口径，也没有这样的官方口径，这是来自长期作业于一线租赁市场的资深中介的统一口径。
用他们原话说今天你去到任何小区去敲上 100 户的门，这其中 35% 不是已经有人租住，就是等待出租。
如果你去走 100 个小区，可能高档住宅租户比例稍低、动迁小区租户比例稍高，但你把所有小区的租户比例拉个平均值会发现还是 35% 上下。
850 万套的 35% 是多少，297 万套上下。
换个角度复核下这个数据。链家这类中介机构曾经深度研究过上海租赁市场，他们曾经得出过一个数字，17%。这个数字是以年为单位的市场流通在跑 （新增租赁挂牌房屋）占所有存量房源 17%
上海链家近 1 年的月均新增租赁挂牌在 3.5 万套左右。这个数字是套，不是套间，同计量单位的数字我为各位拉到了全市数据。
来自全国房价行情网的近 1 年上海平均每月租赁新增挂牌套数在 4.2 万套，加起来近 1 年的总量是 50.6 万套。如果 50.6 万套是租赁总量的 17%，那这个总量的体量应该在 294 万套上下。
无论是来自 35% 的经验数据，还是来自机构的 17% 的数据。这两组数据都指向一个近 300 万套市场的租赁总体量，相当于楼市全量的三分之一。
二
而保租房是其中 1/5 的存在，其实打出这个占比的时候很多人都不信。
2021 年 11 月的某天上海出台一份 《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，这个看上去还带有人才公寓性质的房屋居然可以在短短三年时间来到市场头部。
我们来进行一个简单的市场计算，截至今年 6 月底上海累计建设筹措的保租房是 37.6 万套 （间），加上政策之前上海已经筹措的保租房，这个累计数字来到 51 万套 （间）。这里用的套间计量单位，这个租赁市场常用的单位，就是将一套三室一厅改为四室后就会被算为四套间。但 51 万套间依然可以拿来跟 300 万套相比较。
因为上海保租房虽然有床位供应，但绝大部分是单独成套供应。于是这 51 万套保租房就是整个租赁市场 13% 左右的存在，接近市场的 1/6 的体量，而上面那份文件里保租房的计划将建体量是 47 万套间。
这份文件的计划截止时间就是十四五结束的时间，也就是明年年底，这就意味着截至明年年底这个数字会来到 60 万套的规模，整个租赁市场 1/5 的存在。相当于每 5 套租赁房源里就有 1 套来自保租房。
从 2021 年 11 月到今年 6 月这不算长的 31 个月时间里，保租房几乎是坐着火箭的速度完成城市租赁体系支柱之一的蜕变。
三
所以在我们看不见的市场细处，保租房的程度你无法想象。
无论是 300 万套还是 1/5，这些体量化数据背后更为细节的画面你根本无法想象。
我们从单月的数据看起，上海每月新增租赁挂牌套数是 4 万套左右的规模。我拉了下今年 1～6 月的租赁新增挂牌总量，大概在 24 万套。
©全国房价行情网
这期间保租房是什么速度呢？
从今年 1 月到 6 月上海建设筹措了 4.7 万套保租房，平均到每月就是 7833 套。相当于今年租房的小伙伴在面对市场那一刻，放在你面前的 5 套房源里就有 1 套来自保租房。
但其实放长时间段看这个数字应该更夸张，前面说过的 37.6 万套这个数字是截至今年 6 月底上海在十四五期间 （2021 年～2025 年）建设筹措的保租房数量
也就是说从 2021 年 11 月到今年 6 月的 31 个月里，上海平均每月建设筹措的保租房在 1.21 万套左右。1.21 万套放在平均每月的 4.2 万套左右的新增挂牌面前，就是 28% 的存在。将近每 3 套新增租赁房源里就有 1 套保租房。
为此我也市调了闵行区某保租房项目周边的租赁市场，这周边的资深租赁小哥们对这两年的租赁市场划分有比较趋同的认知。将近 15%～20% 在私人之间流通、近 35%～40% 房源正在挂牌流通，还有近 40% 的租赁房源被自如这类机构和二房东拿走。
而从去年下半年开始他们渐渐发现，围绕那个保租房社区周边的租赁市场，跟上面同样的划分变成了 15%:35%:30%，剩下的 20% 去了保租房。
这个局域不能代表全市，但你能看到保租房供应区域里各类租赁市占的前后变化。无论租房客户还是市场机构，他们都能清晰感知到保租房的真实势头。
整体来看在各类官方统计口经理，47 万套这个数字是同期新增房供应总量的 40%。这个数字也是十四五之前十年上海公租房建设筹措总量的 2.5 倍。
截至 2023 年底，全市十四五期间累计建设筹措保障性租赁住房 32.9 万套 （间）。这个数字相较于十三五租赁类保障房增加了 2.6 倍，是十四五前十年本市公共租赁住房累计建设筹措总量的 3.4 倍。
如此占比无论放在任何细分赛道都可以感受到一个事实，如果全国有一个城市率先完成保租房供给侧改革，那一定是上海。
四
为什么？
首先保租房确实香。
还是以这个闵行区某保租房项目为例，这附近租赁客户的租金段大概在 3500 元～6000 元/月，月租 5000 元的原本能租 37 平的一室户，而保租房里同样不到 40 平的单间，月租能便宜 600～700 元。月租 6000 元的原本能租到周边 50～60 平小两房，现在换到保租房面积虽然小了十来平，但月租一下子省了 2000 元。
而且这样的保租房不仅室内有过设计，室外还有公区，以及泳池、网球场、足球场等配套，相比一般老小区更贴合年轻人需求，所以客户对保租房这类产品基本不存在抗性。
如果说之前我们排斥保租房这类租赁产品的原因还在于这类项目的数量少、位置偏，现在各位再去看随申办 app 上的保租房项目分布，当前上海保租房供应面从外环到内环，从嘉定到前滩滨江。
©随申办 APP～保租房界面
巨量供应的前提还能做到全市覆盖，这也是保租房能被更多选择的原因。
但为什么的背后，我觉得更有意义的提问是为什么可以？
为什么可以发展得如此迅猛……
从土地端看截至 2023 年底全市已累计供应租赁住房用地 222 幅，要知道每年从年头到年尾的土拍数量大多都是两位数。
还记得最近的土拍新规么，上海对市场热度较高的地块实行 「双高双竞」 举措，也就是两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。第二轮竞高品质对竞装修标准、竞无偿移交政府的高端人才住房，保租房就属于后者。
站在土地供应端你能看到这个城市对于保租房的支持力度有多夸张，这种支持在上海几乎是网状出现的。
随申办 app 关于保租房的房源展示、申请入口，包括各位如果打开贝壳链家这类中介机构，都可以非常方便接触到这类房源。
甚至上海市还为了优化保租房的设计方案，还开展保障性租赁住房设计大赛，向国内外广泛征集创新创意设计方案，于是像一个个商品房品质的保租房出现了。
你会发现保租房在上海几乎是得到了体系化的扶持，而这也是今天保租房得以迅猛发展的根本原因。
五
再回头看 2021 年 11 月那份文件真的有些感慨，一个租赁市场的政策几乎没在市场掀起任何水花。
比较吸引眼球的 47 万套也只是被拿出来突出了一下，而保租房的文件也只是一个更大背景里的节点型事件，这个更大背景也是我们很多人都熟悉的四个字：租购并举。
站在今天这个时间点再回头看这四个字几乎被所有人低估。
