似乎每年这时候我们都会锁定租赁市场。
每年的三月、七月、九月分别对应市场的务工期、毕业季、升学季。
这些市调文字的背后是我们点点滴滴问到全市 16 个区的 TOP 板块的租赁情况。
我现在依然记得 2022 年 6 月租赁市场大涨，有的中介带看带到电动车没电。
差不多两年前我们又发现租金市场在逐步下行等等。
今天依然是次租赁市场记录，但这次我们玩票大的，站在这个三月底的日子里我们去看看全国的租赁市场又发生了怎样的改变，准确地说是过去三年发生了什么。
上海的房东也许能从中看到上海租赁市场背后那个最大背景。
全国各地的房东也许能从中看到自家房子过去三年到底经历了什么。
更重要的是接下来呢，租赁市场正在酝酿着怎样的改变？
一
租金几乎回到 2019 年。
租金几乎是楼市里最神秘数据。全国新建商品房、存量房交易还有个面积和金额，租赁什么都没。
上海 16 个区还可以通过市调走访人肉记录，全国市场真的有如茫茫大海。
这也是为什么当我们看到中国指数研究院这份全国租赁数据记录的时候几乎当即拍腿决定拿出来分享。
这份数据聚焦的全国 50 个城市，北上广深这样的超一线、杭州成都这类强二线，甚至东莞、佛山这样的三线都在列。
选取的也是这些城市的住宅租金，然后分租金、环比涨跌得出了这样的数据，我跟各位一样也是头回看到。
原来全国范围的租金波动是这样的。
上海宝山区的朋友两年前租的一室户 3500 元/月已经降到现在的 3200 元/月。
北京朝阳区传媒大学地铁站艺水芳园小区是东三环上班族租房重点涉猎范围，这里的 90 平三房次卧两年前租金 3000 元/月，现在回到了五年前的 2800 元/月。
我将这些日常询盘的点状案例套在上面那份表格上，这和下浮的点数有点契合。
今年 2 月同比去年 2 月全国住宅租金下浮 3% 左右。
今年 2 月同比 2023 年 2 月下浮 7% 左右。
不过这些数字并不是那么值得关注，更值得关注的是我们的租金现在回到了哪年。
从 2021 年的峰值到 2025 年你会看到租金分三年有条不紊地下行。
要知道数据分布跟市场起伏异曲同工的地方在于会周期性出现波峰和谷底。
放在数据分布上就是正态分布。
2021 年是过去五六年间的峰值水平，2021~2025 年我们看到的中间分三年递减，而 2021 年前的两三年则是租赁价格不断起势的时候。
换句话讲，今天的房租至少回到 2019 年前后水平。
这个阶段里全国住宅租赁市场每月每平米 35.5 元左右，30 平就是 1065 元/月、60 平就是 2130 元/月、90 平就是 3195 元/月。
而时间也让数字变得格外有意思。从 2019 年前后的 35.5 元的每月每平到 2021 年的高点，现在又回到了这轮周期的最开始。
二
这份数据走势背后有类产品格外值得关注。
不知道各位最近关注一条消息没，就是万科泊寓开放加盟。泊寓是典型的长租公寓项目，长租公寓这个已经远离主流地产很多年的概念最近一次爆发是 2016 年，彼时各位听过没听过的房企都有布局长租公寓。
而泊寓放在任何长租公寓排行榜单里它都是 TOP 规格，但即便如此它活得并不容易，其背后也反映了整个长租公寓市场现状。
这也是租赁市场里除了住宅之外我最关注的部分。
全国平均住宅租赁近一年跌幅 3% 左右、近两年跌幅 7% 左右，长租公寓近一年跌幅 4.8%、近两年跌幅 7.9%。
2022 至 2024 年，根据中指的统计重点 30 城的集中式长租公寓租金累计跌幅在 10% 以上。
整个租赁市场里长租公寓确实更为艰难。
而长租公寓内部你很容易想象到的，同时也是数据里显示的，二三线城市的长租公寓尤为艰难，跌幅更大。
集中式长租公寓租金累计跌幅在 10% 里，其中一线城市跌幅较小，为 12%，二三线代表城市跌幅在 16% 左右。
我请教了两位专门做长租公寓的管理人，在他们看来，个人房东的零成本、自如这类机构的强运营、中介机构的强客源，这三点长租公寓一条都没沾上，而这也让长租公寓成为租赁市场最冷的一脉。
市场很现实，下行期的时候最先脸着地的就是产业链上最薄弱的那一环。
三
而当我看清后面走势，我也渐渐沉默。
说实话是并不知道这份数据哪里是终点。
距离 2021 年 7 月已经过去 4 年，租金走势中有两件事让人略感不适。
首先是全国租金走势的环比涨跌。
你会发现过去三年我们的租金走势不是涨跌的问题，而是跌多跌少的问题。
我将租金环比走势单独拎出来
这件事有点出乎意料，毕竟每年 3 月、7 月、9 月的节点都像租赁市场里的 「黄芪」，提气补血功效显著才对。
但过去三年你会看到即便遇到这些大热节点，换回来的也顶多是个平手。
到今年这个 2 月的租金的环比涨幅居然为零。
换句话说全国范围的租金动力还很虚。
而今年这个 2 月如果还是打平手的状态，即使后面涨也是微涨。
而二三月市场向来是强过 7 月、9 月两个高峰期的。如果现在如此那指望后面两个节点翻身就有点困难了。
更何况从历年市场来看还存在 「黑色九月」。
就是每年 9 月后，市场都要下行，这是租赁市场的自然规律。
放在过去五年的市场也是年年如此，全国租金跌幅之所以能回到 2021 年之前，数据层面看也离不开 9 月。
所以眼下的租金停在了 2 月，但后面的趋势已经跃然纸上。
四
数据背后这样的租赁市场到底发生了什么？
大的背景太过宏大没必要赘述。
我说几个我市调过程中遇到的真实直接的降价理由。
我拿起电话跟青岛的租赁小哥聊了会。
市南板块的某两室户去年月租 9000~9500 元/月，今年在 8600~9000 元/月。
甚至还有更低的，因为这里的房东喜欢以年为单位计算房租，一年到手 10 万的月租平坦到每个月是 8333 元/月。
以往这类房源的租客都是企业外派到青岛的员工租赁需求，但今年企业开始为他们换租，换到租金更便宜的房源里。
这也成为青岛这类二线城市租赁市场下滑的最直接原因，因为哪怕是个人租赁也会遇到这种降低预算的问题。
我又电话了武汉的租赁小哥。
武汉滨江边上某滨江项目 2022 年交房，现在在当地德佑上的挂牌 30 套，300 套的房子里这就是 10% 的租赁挂牌率。
惊人挂牌率的背后是房东发现房价下行幅度远超预期，但自己又不住，于是挂牌到租赁的就激增。
滨江项目所在板块武汉硚口
而租赁市场跟其他市场一样一样，但凡供需失衡，委屈的只有价格。
而这也成为我们今天讨论全国租金的最大语境。
因为几乎所有的租金下行背后都不是租房的人变少了，而是房子变多了。
这房子除了从二手房过来的、也有从保租房、从长租公寓过来的......
最后就看到了今天的租金行情。
五
这稿件越写越让人沉默，不过不知道是巧合还是命定。
我发现租金这件事下滑是一方面，结局不一定是坏的。
租金市场下行的背后有个数据却上升了——租金房价比。
这 50 城的平均租金房价比在 2.14%，这个数字来到 2021 年以来的新高。
这里面增长的每个百分比前面的小数点都意味着住房租赁资产投资价值在提升。
不夸张地说，就在所有人告诉我投资需求已经 「灭绝」 的时候，去年 10 月的一天我朋友圈里一位银行出身的金融人士就跟我讨论过买房放出去租的案例。
让我没想到的是更早之前也是他跟我说的坚决不买房。
而这次让他决定买房的理由就是租金房价比，在他看来房价已经降到了适合出手的时候，我想他不是市场里唯一这么做的人。
这背后本质上就是房价进入新一轮定价周期，租金的波动相较于房价而言相对平稳，反而让放租成为一件有效益的事。
我想这会儿市场上在租金和房贷之间摇摆的房东是不是也变多了，你觉得呢？
本文来自微信公众号：真叫卢俊，作者：巧克丽丽
