众所周知，今年地产行业最重要的目标之一就是 「去库存」。
不光要抓紧去化数量巨大的存量商品房，还要处置规模更为庞大的存量土地。
说到存量土地的大户，就不得不提大家这几年所熟知的城投公司。
自 2021 年开始，房企拿地积极性下降，城投就变成了多个城市土拍的主力军，拿地规模一直居高不下
尤其在三四线城市，直接差不多快要承包了整个土地市场 （详见：《城投公司快要承包整个土地市场了》）。
但是最近我们发现，各地城投公司现在又有了新的变化。
一
终于，城投拿地也开始锐减了。
据 CRIC 统计，2024 年全国重点 30 城的城投拿地占比高达 64%，一举来到了近几年的最高点。
不过今年形势发生了极剧变化，城投从各地的土拍名单中退潮了。一季度，全国重点 30 城的城投拿地总建面不足 2000 万平方米，占比更是大幅下降，已经回落到了 50% 的水平。
进入 4 月，全国 22 城市区共出让涉宅地 73 宗，总出让金为 871.4 亿元。
城投类企业拿地金额只有 219.8 亿元，占比进一步下滑到了 25.2%。
具体来看，深圳和广州两大一线城市较为突出。
深圳过去含住宅地块出让较少，而且较多都是租赁用房地块，所以城投拿地占比长期在 50% 以上。
到目前为止，深圳只卖了龙岗大运的 1 宗地，由中海以 30.65 亿元的总价拿下，城投占比直接挂了零。
还有几大典型省份：江苏、浙江和四川。
2024 年城投拿地金额最多的城市，前 12 名中有 10 个都集中在江苏。
光去年一年，这 10 个城市城投总的拿地金额，加起来就超过 4600 亿元。尤其像南通城投的金额高达 628 亿元，占比超过 80%，全行业也找不出第二家。
但是今年江苏城投在土拍市场上，明显由托底转向结构性参与。一季度南通城投拿地金额仅有 57 亿元，还不到去年全年的 10%，规模占比也仅为 40%。
而且之前南通各个县区，像通州、海安和通州湾，土拍市场都被城投包圆了。
现在城投拿地低调了许多，一季度也主要集中在如东县和海门区两个地方。
更多县区由本地国企成为土拍主力，包括一块总价 20 亿元的 「地王」 也由 4 家国企联合摘下。
浙江城投同样来势凶猛，规模不容小觑。
2024 年的多项拿地榜单上，都有各地城投的身影。
宁波城投以 104 亿元排在拿地金额榜的第五，杭州城投则以 32007 元/㎡排在房企拿地楼面价的第三。
今年以来的涉宅用地成交热度提振明显，浙江拿地的企业更加多元化。既有绿城、滨江等多家本土企业积极拓储，民企占比超过 40%，也有华润置地、中能建等知名央国企。
据不完全统计，目前仅杭州、宁波、温州等 5 个城市各有一块地，由城投托底低价成交，拿地金额占比尚不足 5%。
此外，四川去年全省城投的拿地总金额超过 1000 亿元。
今年一季度金额跌到只有 82 亿，占比仅为 25%，同比也下降了整整 30% 以上。
这些都从侧面反映，当下城投拿地的逻辑已经和前几年完全不一样了。
二
为什么城投现在都不拿地了？
首先就是最关键的运营效率低下。
可以说，城投项目开工、开售速度远远跟不上拿地速度。
从 2021 年到 2023 年，重点 30 城拿地项目的开工率分别是 48.9%、40.8% 和 26.5%；2024 年更是降至 8.5%，连 10% 都没有，远远低于其他三类企业。
这样算下来，截止 2025 年第一季度，30 城城投自 2021 年以来所拿的地块中，待开发的地块数量超过 4200 宗，待开发建面积累估算约为 3.6 亿平方米，处于 「沉睡」 状态。
在开工率低的不利影响之下，城投公司的开售率更低，2023 年更是仅有 3.54%。
而央企、地方国企的开售率长期维持在 60% 以上，形成巨大差距。
以浙江为例，2021 年 7 月 1 日至 2023 年 3 月 1 日，全省城投平台竞得的 480 宗涉宅地中，顺利进入开盘阶段的仅 118 宗，占比不到 25%。
之所以开工、开售率低，更多是因为城投拿到的这些地，开发起来并不赚钱，收益率低下。
结合地块的溢价率来看，更能凸显各类房企拿地的差异性。
这几年城投拿地的平均溢价率都保持在 4% 以下，是所有房企中最低的，差不多都是底价、低溢价成交的刚需地块。
尤其是 2022 年低至只有 0.98%，「托底」 拿地的作用更加突出，而不是考虑地块的稀缺性和优质性。
过去在楼市上行期，的确有城投公司尝到了甜头。
连一些我们熟悉的地铁公司也在 「豪赌」 房地产，如厦门轨道、成都轨道、宁波轨交等，实现了包括自身、地方政府和合作单位在内的多方综合盈利。
可是好景不长，地产开发业务的利润空间很快就严重缩水。除了合肥地铁还在高歌猛进，2024 年新增货值超越了一众老牌房企，其他多家地铁公司拿地幅数从高峰期的数十幅，迅速下降到只有一两幅。
最让人意外的，就是有 「地铁公司盈利之王」、「最会搞副业的地铁公司」 等称号的深圳地铁。
去年也都赚不到钱了，只用了一年时间，就亏了过去五年的利润。
手里的这么多地都成了 「烫手山芋」，再加上巨大的财务成本，只能依赖政府拨款和债务融资。
导致利润拖着拖着也就拖没了，盈利空间被消耗殆尽。
三
因此城投也在积极转型了，面对重重问题，部分城投公司也在不断摸索办法。从拿地端、项目开发端入手，希望多举并下解决地产开发的瓶颈。
首先就是使用好全国专项债，加快土地收储工作。
2024 年 5 月以来，中央接连出台政策措施支持地方政府对闲置土地进行收储。这对各地的城投公司来说，堪称 「久旱逢甘露」。
以广东惠州为例，当地自然资源局在 2 月公示的一批拟收购的国有建设用地土地使用权明细，8 宗地块的土地使用权人均为城投类平台公司。
浙江的绍兴、衢州甚至是杭州，也都出现了城投竞得地块退地的情况。
第二就是转而发力保租房。
在各地大举筹建保租房的浪潮下，一批城投公司纷纷下场布局，由他们开发运营的租赁社区，正在成为租赁自有资产中最重要的组成部分。
据统计，今年一季度地方国企系品牌占到的租赁市场份额，已经提升到了 15.12%。
还有一种方式是向房企转让股权。
今年 2 月滨江集团就发布公告称，公司从金华城投手中购入了四宗低密地块 51% 股权，拿地总价值约合 5.79 亿元。
其中最优质的一块，容积率低至 1.10，位于金华多湖 CBD 板块内，与区政府仅相隔 1 公里距离。
最后就是地方政策也在充分引导。
部分地区开始限制城投的拿地行为，湖南、安徽等地将城投土地开发进度纳入政绩考核，明确 「拿地三年内未开工项目扣减下年度土地指标」。
江苏城投则是形成了存量房 「以旧换新」 的 「江苏模式」。
「江苏模式」 存量房 「以旧换新」 参与主体及运作模式
主力军有南京安居、太仓城发、太仓城建、启东城投等公司，通过城投收购大量二手房，用作人才房还有安置房保障性租赁住房，不仅可以打通一、二手置换链条，提振房产购置需求，盘活各地的房产市场。
也能进一步提升地方政府资金的使用效率，最终的目的都是 「用明天换今天」。
将潜在的风险进行转移，从而让每个城市都能有更多的时间和空间去库存。
四
不可否认，城投公司过去确实承担了大量的城市建设与发展工作，是各个城市 「大开大建」 的重要功臣。
在开发过程中，也有积累下一定的专业能力。
但随着我国常住人口城镇化率去年已经达到了 67%，城镇化正在进入中后期，在这样一个特殊的转型路口，当潮水退去的时候，才能看见谁在裸泳。
地方政府和居民对城投的要求也发生了巨大改变：城投公司下一步还需要投入多方面的努力，更多是走存量提升之路，创造出更符合市场需求的产品，提升城市品质。
探索出与自身相匹配的转型路径，才能切实缓解当前的生存压力。毕竟只拿地不开发的模式，终究难以长久。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：远山
