财联社 8 月 22 日讯 （记者 王海春）8 月 22 日晚间，房地产头部企业万科 （000002.SZ） 公布了 2025 年半年报。从其披露的财报来看，万科业绩仍承受一定压力。
今年上半年，万科实现营业收入 1053.2 亿元，归属于上市公司股东的净亏损 119.5 亿元，同比分别下降 26.2% 和 21.3%。
分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 844.4 亿元，占比 80.2%；物业服务营收 170.9 亿元，占比 16.2%。
对于上半年业绩出现亏损，万科方面介绍，这主要是因为房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。同时，结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，其新增计提了资产减值。再者，部分大宗资产交易和股权交易价格，低于账面值。
虽然业绩承业，但万科于报告期内落实主体责任，妥善解决到期债务，上半年公开债全部如期兑付。
对于下半年的安排，万科管理层在与投资者交流中介绍，在金融机构、国资大股东及合作伙伴支持下，公司将稳步推进改革化险工作，逐步消化风险，但彻底化解仍需 「以时间换空间」。
万科方面进一步表示，公司将增收节支、降本增效、尽力减亏，加强应收款项清收，依靠自身努力，公司有信心、有能力应对挑战，全力以赴争取妥善化解到期债务，推动公司重归健康发展的轨道。
开发项目结算规模回落 毛利率处于低位
就上半年公司业绩仍然承压，万科管理层 8 月 22 日在与投资者交流时坦陈，公司当前的业绩，受到开发业务结算规模下滑和毛利率仍在低位等因素影响，随着过往高地价项目进入结算，公司毛利承受了较大压力。
「另外，公司 2025 年上半年对部分资产计提了减值，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，这些因素都加大了亏损。」 万科管理层在与投资者交流时表示。
财报显示，2025 年上半年，万科实现销售面积 538.9 万平方米，销售金额 691.1 亿元，同比分别下降 42.6% 和 45.7%。扣除税金及附加前，该公司房地产开发及相关资产经营业务的毛利率，为 8.7%。
值得一提的是，借助各类支持性政策，万科形成了存量盘活的系统性打法。为推动资源盘活，其尝试了多种方式。
对于商办占比较高的地块，万科结合城市实际需要，通过 「收储、调规、再出让」 的方式进行盘活。与此同时，其开展资源置换工作，通过整售商办资产，置换住宅项目，实现多方共赢。其还通过项目股权退出，自持转销售等方式，实现资源盘活及资金回收。
另外，万科还充分利用专项债收购存量土地与存量商品房，截至目前，万科已向政府申报 36 个，其中 15 个已纳入市级清单。
「天津有一个项目，已与土地整理中心签订专项债收储框架协议。」 万科方面透露。
通过一系列打法，该公司上半年库存去化及存量盘活，取得较为明显的成效。
万科方面介绍，报告期内，公司持续加大库存资源去化力度，针对现房、尾盘、车位、商办实行销售品类专项管理。今年上半年，年初现房实现销售 176 亿元，准现房销售 183 亿元，车位商业及办公销售 81 亿元。其还推动尾盘项目快速去化，上半年实现 69 个尾盘项目清尾。
据了解，今年上半年，万科通过存量盘活优化和新增产能近百亿，盘活回款近 60 亿元，2023 年以来已盘活货值约 785 亿元，累计实现新增销售超 200 亿元。
记者了解到，万科当前仍在大力推动旗下资产周转速度，以尽快盘活存量。这其中，万科在北京即加快了部分持有资产的出售。
据北京万科 8 月 20 日公布的信息，其持的有北京翠湖国际项目 8 号楼办公产品 5 层及地下仓储 1 层不动产，计划对外以 1.21 亿元的价格对外出售。本次出售的目标资产中，1-5 层为办公，面积 3418 平方米；负 1 层为仓储，面积 138 平方米。
同时，北京万科还计划出售持有的北京万科雲庐 7 套商业不动产，以及北京翡翠西湖商业 3 套。据其披露的信息，雲庐 7 套商业产权面积 565.95 平方米，出售总价约 1979 万元；翡翠西湖 3 套商业产权面积 513.73 平方米，总价约 562 万元。
在此之前，北京万科已完成了金域缇香家园商业资产的出售。据北京万科 7 月 7 日公示信息，公司持有的该目标资产于 2025 年 6 月通过招投标竞价形式完成出售，最终成交价约 4730 元。
此外，今年 6 月万科完成对上海金桥万创中心项目的出售，接手者为一家国企。该项目是一个位于金桥的产业园区项目，总建筑面积 11 万平方米。
将加速销售回款 争取增量流动性机会
业内人士认为，虽然万科业绩仍承受一定压力，但在各方支持及自身多措并举之下，报告期内其顺利完成公开债务兑付。
今年上半年，万科获得各类金融机构支持，期内合并报表范围内新增融资和再融资 249 亿元 （不含股东借款）。截至目前，万科顺利完成 243.9 亿元公开债务偿还，2027 年之前已无境外公开债到期。
「第一大股东深铁集团也积极为公司提供流动性支持，目前已累计向公司提供 238.8 亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。」 万科方面称。
就公司如何解决后续到期债务压力，将如何应对的问题，万科管理层介绍，一方面，公司将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，同时进一步发挥好经营服务类业务的造血功能。另一方面，公司将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化、战略引战、扩大合作等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。
「此外，除经营和交易创造的现金流之外，我们将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定存量融资规模，继续争取增量流动性机会，以时间换空间。」 万科管理层称。
据悉，在做好销售与交付的基础上，万科坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略。
就销售情况而言，今年上半年万科销售金额 691 亿元，同比降幅较为明显，这主要因为新盘供应较少，以存量资源去化为主。
从资源总量来看，截至 2025 年中期，万科未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建筑面积超过 6000 万平方米，在积极盘活和有效供应下，仍可维持一定的在建和存货规模。
尽管今年供货总量不多，但万科新入市的项目仍然取得了不错的销售表现。万科管理层介绍，温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目，首开实现 9 成及以上的认购去化。
而自 2022 年以来，万科所有新项目均纳入全周期投后管理，新项目投资兑现度达 85%
与此同时，万科加快建设经营性不动产的资产证券化通路。今年上半年，万科旗下中金印力消费 REIT 底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超 5%，项目出租率约 99%。另外，万科 Pre-REIT 基金再次取得进展，其与中信等知名机构携手成立了万新金石 （厦门） 住房租赁基金，收购泊寓旗下项目，推动业务由重变轻。
开源证券分析师表示，万科借助大宗交易、REITs 发行、金融支持政策等，积极化解经营压力。
「考虑到公司情况，未来业绩释放存在不确定性。我们期待万科能够安全穿越周期，构筑房企发展新模式。」 上述分析师称。
