文 | 空间秘探，作者 | 武爽
近期，北京师范大学科技集团与华天酒店集团正式签署京师大厦合作协议。这座地处海淀高校腹地的 4.8 万平方米物业，将被打造成“ 学术社交枢纽”。对拥有 37 年历史的老牌国资酒店华天而言，这无疑是一次年轻化转型的关键落子。当前，年轻化已从可选项变为行业必答题，成为普遍共识。华天此次直入高校与青年社群，正是这一趋势的缩影，也抛出了一个尖锐问题：老牌酒店如何真正与年轻客群对话？
华天酒店直接“ 开进” 高校
八月初，华天集团与北京师范大学科技集团在北京世纪华天大酒店签署“ 京师大厦项目顾问管理服务合同”，正式启动京师大厦合作项目。
该项目位于北京市海淀区新街口外大街 19 号，毗邻地铁 2 号线积水潭站，是四星级综合性楼宇，占地 1 万平方米，建筑面积 4.8 万平方米，含 155 间客房及多功能厅等设施，年接待量超 10 万人次。华天酒店承诺导入“ 政务接待级” 服务标准，打造“ 学术服务生态圈”。通过共建“ 文旅人才培养基地、实习基地” 输出数字化解决方案，以“ 教育+酒店+文旅”IP 联动打造高校热情好客新标杆。项目将打破行业与学术壁垒，推出“ 学术管家” 模式，设立“ 京师文化角”，打造“ 智慧学术酒店”。
业内认为，该项目突破传统酒店模式，将学术资源转化为文旅 IP，有望成为高校后勤服务改革样本，也是华天集团“ 学术+文旅” 布局的落地成果，为校企合作及文旅融合提供了可借鉴的实践范例。这场签约，是老牌酒店向年轻学术腹地的战略进军。其战略意图已不言而喻：争夺年轻客群。
京师大厦项目承载着华天集团突破自我的战略使命。这家 1988 年诞生于湖南的国资酒店集团，曾以政务接待服务闻名业界，旗下 17 家高星级酒店多建于 2000 年前后。经历了二十多年风霜的华天酒店，不少已经成为年轻消费者心中的“ 老酒店”。
华天酒店的转型早已暗流涌动。2022 年旅博会发布华天精选酒店 3.0 版，定位“ 时尚旅居”，瞄准新中产及年轻客群；2024 年 5 月，华天酒店集团发布的新酒店品牌策划设计项目招标公告，明确要求打造 “ 中端的年轻化、智能化新品牌酒店”，控制价 50 万元，工期仅 30 个工作日。
华天集团此次联姻北师大，折射出中国酒店业正面临的残酷现实。截至 2024 年 9 月，中国酒店业存量物业中，10 年以上房龄的老酒店占比已超过 80%，2024 年因设施老化、合规不达标被强制关停的老牌五星级酒店达 150 多家，关停比例达 15%，预计 2025 年将突破 20%。当年轻人在小红书感慨“ 花 300 元住酒店能享受免费洗衣、延迟退房，赚出 3000 元尊贵感” 时，“ 老酒店” 的大理石大堂与水晶吊灯，正在新一代消费者眼中急速褪色。
“ 老树发新芽” 的年轻化路径
这种转型实则是市场倒逼下的求生之举。STR 数据显示，2025 年首季度国内酒店 RevPAR 同比下降 4.3%，商旅需求恢复滞后成为最大痛点。当互联网大厂持续收紧差旅预算，高端商务客源流失，传统酒店不得不转向休闲与年轻市场要增量。存量改造浪潮中，老牌酒店的年轻化路径呈现多维探索。
空间场景革命成为最直观的突破口。面对年轻客群对“ 高颜值+高情绪价值” 的追求，一批老牌酒店正通过色彩革命、在地文化植入与空间场景重构打破标准化桎梏。如杭州地标老牌酒店玉皇山庄已与诗莉莉签约，以 VISHWA 品牌焕新亮相。在诗莉莉介入之后，本项目将通过场景设计和整体焕新，赋予酒店新时代的特色。
针对一些大体量的老牌酒店物业，则是联动潮奢品牌打造商业综合体，实现从老牌酒店到商业地标的华丽转身。如北京三里屯首北兆龙饭店 （1985 年） 在保留历史印记的基础上，2019 年与凯悦 Joie de Vivre 品牌携手焕新，成功从老牌酒店转型为融合艺术、社交、潮流生活方式的高端文化商业综合体。 这种“ 老树发新芽” 的商业模式，为凯悦集团在城市更新和品牌多元化方面提供了可借鉴的商业范本。
其中，智能化成为酒店业发力的重点之一。各大酒店企业争相对旗下品牌及产品进行智能化升级，将智能设备融入酒店场景，以此催生了数量众多的酒店智能化供应商。许多酒店引入智能客房系统、自助入住/退房机等设备。客人可以通过手机或自助终端快速办理入住和退房手续，无需排队等待；在客房内，智能语音助手可以控制灯光、空调、窗帘等设备，为客人提供更加便捷、个性化的服务。
部分老牌酒店则换上国内外知名品牌的“ 新马甲”。如矗立于静安商圈三十余载的老牌四星级酒店上海贵都国际酒店，官宣牵手凯悦，以期取得新的增长；重庆 Moxy 酒店由重庆渝都大酒店原址改建而来，是 Moxy 品牌在华的旗舰店。
前身是 1862 年成立的旗昌轮船公司，后来化身为上海东方商旅精品酒店。时下，该酒店已被华住集团全资收购，成为华住集团旗下的一员，并注入德系品牌施柏阁的基因，以美轮美奂酒店之名，成为如今外滩最具性价比的新晋酒店之一。还有黄山雨润涵月楼酒店或将换牌为黄山安麓，洛阳东山宾馆或将引进悦榕庄及悦柳酒店品牌……
从这些老牌酒店换牌的情况来看，它们更青睐于生活方式品牌和“ 软品牌”。其本质是对市场结构性变化的战略回应。一方面，体验经济崛起背景下，消费需求从“ 功能住宿” 转向“ 社交体验+文化认同”。老牌酒店多位于城市核心区，其建筑本身是文化地标。生活方式品牌擅长将历史符号转化为体验 IP，如天津利顺德大饭店 （1863 年） 保留维多利亚长廊，服务生着长衫用 iPad 办理入住，实现“ 穿越式叙事”。另一方面，具有文保价值或奇特结构的老牌酒店物业难以适配标准化品牌。允许个性化表达的“ 软品牌” 兼容非标物业的独特性。
事实上，老牌酒店换牌选择生活方式与软品牌，本质是在标准化效率与非标体验之间寻找最优解。前者以场景创新捕获新消费需求，后者以灵活模式适配存量资产痛点。
此外，近年来“ 修旧如旧” 的老牌酒店物业的数量也在增长。与“ 彻底翻新” 不同，“ 修旧如旧” 更强调在历史建筑和文化基因的基础上进行更新，以唤醒消费者的怀旧情绪与文化认同感。典型如上海和平饭店、北京饭店等案例，它们通过对历史建筑细节的保留和修复，使老牌酒店在保持独特历史韵味的同时，融入了现代化的服务设施和智能化体验。这样的改造不仅提升了物业的稀缺性和文化价值，也使其在新生代客群眼中拥有了“ 有故事” 的吸引力。
值得注意的是，这类“ 修旧如旧” 的模式正在成为资本与城市更新的结合点。一方面，它能够满足地方政府对文保建筑活化利用的要求；另一方面，也顺应了年轻客群对“ 可叙事空间” 的追捧。小红书、抖音上的相关话题浏览量动辄破亿，证明年轻消费者愿意为文化叙事与“ 历史沉浸感” 买单。对投资方来说，这类项目的改造周期相对更长、投入更高，但其长期回报率和品牌溢价空间也更具稳定性。
无论是“ 空间革命”、“ 换牌重塑”，还是“ 修旧如旧”，背后都反映出一个共同逻辑：老牌酒店必须找到与年轻消费者价值观的对话方式。区别在于，有的酒店选择用潮流与时尚打动人群，有的则用文化与历史叙事形成差异化优势。总体而言，老牌酒店的年轻化路径正在走向多样化、立体化，不再是单一维度的改造与包装，而是一种系统性的经营思维重塑。
年轻化绝非表面功夫
然而，年轻化转型的道路远非坦途。现实中，许多老酒店在尝试年轻化的过程中陷入“ 形似神不似” 的困境，既未能真正抓住新一代消费者的核心诉求，又在财务上承受了巨大的改造压力。
最典型的误区，是“ 皮毛式改造”。一些酒店将年轻化等同于视觉上的翻新：刷个彩墙、换盏吊灯、添几个打卡点，便号称完成转型。然而，这类改造往往缺乏持久吸引力。消费者的新鲜感很快消退，投入产出比极低。业内人士表示，国内不少进行“ 轻改造” 的老酒店，其客房平均日租金提升幅度远低于预期。而装修风格一旦过时，便需要新一轮投入，形成财务上的恶性循环。
另一大误区是盲目堆砌年轻元素，却缺乏统一的品牌核心。一些酒店看到电竞、咖啡馆、潮流展览受欢迎，便匆忙引入，却导致空间功能混乱、服务割裂，形成“ 四不像”。一位西南地区老牌酒店投资人直言：“ 我们花了数百万改造电竞房，结果既没有留住电竞玩家，也流失了原本的商务客。” 年轻化从来不是元素拼贴，而是战略逻辑和品牌定位的重构。
更深层的问题，则在于组织基因的僵化。老牌酒店的管理体系普遍建立在 20 世纪 90 年代的政务与商务接待需求之上，强调流程化、标准化，却难以满足当下年轻人对自由、互动、个性化的体验诉求。Z 世代消费者不愿被“ 规训”，他们期待“ 解压式”、“ 朋友式” 的互动。服务理念若不转变，再豪华的硬件更新也难以奏效。
人才老化与创新乏力是另一个痛点。部分老酒店仍延续十几年前的招聘与培训体系，用的还是传统企业过时了几十年的所谓培训软件和教材，导致员工平均年龄偏高、知识结构滞后，无法与新一代消费者产生共鸣。而那些真正实现“ 年轻化” 的酒店，往往伴随着管理团队的更新与组织文化的重塑。比如，某中端生活方式酒店品牌通过大量吸纳 95 后员工，让一线服务人员成为内容创作者，把日常工作转化为社交媒体传播的素材，极大增强了品牌的年轻化表达力。
此外，客群定位模糊同样是失败根源。很多老酒店依旧试图“ 面面俱到”，既想保留高端政务和商务，又想兼顾年轻客群，但资源投入与市场效果往往两头落空。数据分析能力的缺失，使得酒店无法精准理解目标群体需求，更难以形成清晰的差异化标签。
必须承认，老酒店的改造已经不只是企业层面的“ 硬件更新”，而是与城市更新、文化再造、消费结构重塑紧密相关。成功的年轻化，不仅需要审美和功能上的革新，更需要兼具“ 考古学家的细致、商业操盘手的敏锐以及未来学家的视野”。当斑驳的石墙接入智能系统，当百年旋转门后安装人脸识别闸机，这些碰撞本身就代表了一个时代的张力。但能否把握住这种张力，将决定老牌酒店能否真正完成蜕变。
如何真正“ 与年轻共生”
在“ 年轻化” 成为行业高频词的当下，很多老牌酒店的改造流于表面，换标、刷墙、引入咖啡吧似乎就能完成一次转型。但现实是，真正的年轻化是一场系统重构，它触及的不仅是空间审美和服务细节，更是资产逻辑、组织能力和行业角色的全面重塑。
一是从“ 空间美学” 到“ 内容生产力”。很多老牌酒店在转型时误以为只要空间设计“ 足够好看” 即可吸引年轻人，实际上，年轻人买单的不只是空间，而是可被传播的内容。Z 世代的消费习惯表明，他们对酒店的评价往往来自于社交平台上的“ 可见度”，这意味着酒店的竞争力不仅在于美学，而在于能否持续生产内容。
以上海安缦旗下的养云安缦为例，其客房与园林的东方美学设计本身已足够出色，但真正让它在年轻人群体中“ 出圈” 的，是频繁出现在小红书与抖音上的“ 内容场景”—— 无论是汉服摄影、书法雅集还是茶道体验，这些都被客人转化为高传播力的影像内容。酒店由此完成了从“ 住宿空间” 到“ 内容平台” 的跃迁。
相比之下，不少老牌酒店在改造中耗费巨资打造大堂、客房的视觉效果，但因为缺乏叙事与互动，缺少二次传播能力，结果成为“ 美则美矣，却无人讨论” 的孤岛。由此可见，年轻化的空间改造不能停留在“ 设计感”，而要具备“ 内容力”—— 能持续生成社交货币。
二是从投资逻辑来看，老牌酒店的年轻化，本质上是一次资产再定价。十年以上的老酒店，其建筑价值往往大于经营价值。通过年轻化改造，把“ 沉睡资产” 重新包装为新消费场景，才可能获得资本市场的认可。
上海贵都国际酒店挂牌凯悦就是一例。作为静安核心区的老牌四星级酒店，其物业价值远超经营回报。通过与凯悦品牌合作，它获得了更高的资本溢价，也能吸引新一轮机构投资者的进入。换言之，年轻化不仅改变了运营模式，也改变了资产的金融化路径。
反观部分未能完成有效改造的酒店，往往在资本市场上估值停滞，甚至因老化被迫低价转手。这说明，年轻化不仅是面向消费者的市场行为，更是资本市场的再定价手段。
三是年轻化不是“ 讨好 Z 世代”。很多老牌酒店在转型中容易犯的错误是把年轻化等同于“ 迎合所有 Z 世代”，结果陷入同质化。事实上，年轻客群内部差异巨大，有追求潮流的，也有追求性价比和效率的。没有精细化的数据支撑，所谓年轻化就会沦为“ 表演” 和自嗨。
一些老牌酒店盲目开设电竞房、咖啡吧，表面看似年轻，但缺乏对目标客群的分析，结果投入巨大却无人问津。年轻化的真谛，不是迎合所有人，而是用数据区分人群，精准服务。
四是决定年轻化能否落地的，不是装修效果图，而是组织能力。许多老酒店仍停留在政务接待时代的管理范式，重流程、轻体验，导致服务方式与年轻人严重脱节。一些酒店的经验值得借鉴：其团队平均年龄不超过 30 岁，管理层鼓励员工把日常服务场景转化为社交媒体内容，形成自传播。年轻人天然熟悉新媒体语言，让品牌与目标客群的沟通更自然。由此可见，年轻化不是“ 对外宣传年轻”，而是“ 从内部组织年轻”。
这意味着，老牌酒店的转型，必须从人力资源体系入手：更新招聘逻辑，引入更多内容创作者型人才，重构培训体系，让员工懂得如何在互动中创造体验。这种组织革命，才是年轻化最难但最关键的部分。
五是年轻化转型的终极目标，并非让老牌酒店“ 变年轻”，而是让其成为年轻消费生态的一部分。换言之，酒店不再只是住宿载体，而是要成长为一个“ 平台”。日本东京涩谷的 TRUNK Hotel 便是典型案例。这家只有 15 间客房的精品酒店，却通过引入咖啡厅、零售店、共创空间和公益活动，把自己打造成“ 社区社交平台”。入住不再是唯一目标，更多年轻人是为了参加活动、体验社区氛围而来。结果，酒店的非客房收入占比超过 60%，远高于传统酒店模式。
在国内，重庆 Moxy 酒店也在尝试类似路径。它并不以豪华房间为卖点，而是通过音乐派对、共享空间、潮玩零售，把酒店变成年轻人聚会和消费的“ 第三空间”。这种平台化的尝试，打破了酒店边界，让年轻人将其视为生活方式的一部分。
相比之下，仍然固守“ 住宿逻辑” 的老牌酒店，哪怕装修再新，依旧难以与年轻人形成长期关系。因为在 Z 世代的价值体系里，“ 住一晚” 只是消费链条的一环，而“ 参与社群、分享体验” 才是核心。
不难发现，老牌酒店“ 年轻化” 绝不是流于表面的“ 赶时髦”。它既是存量时代的必然选择，也是行业格局重塑的必由之路。过去三十年，酒店可以凭借地段、规模和政务资源奠定市场地位；而未来三十年，它们能否继续存活，取决于能否真正理解并融入年轻一代的生活方式与价值观。不在于“ 变得像年轻人喜欢的样子”，而在于“ 让年轻人喜欢它本来的样子”，只是通过新的方式、新的语境去表达。
可以预见，未来十年，中国的酒店业将进入一次深刻的结构分化。那些停留在“ 表面年轻” 的酒店，或许会在短暂热闹后迅速退场；而那些能够完成“ 结构年轻” 的品牌，才可能在新的周期里找到属于自己的第二曲线。
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