文 | 电商在线
2025 年，还能去东南亚开厂吗？
伴随着新一轮美国关税政策的调整，这个问题又一次悬在了不少商家的头顶。但和六年前掀起的第一次 「东南亚考察潮」 相比，这一次，前往泰国和越南谋求未来的工厂老板们，很多都铩羽而归。「去年就去了一波，但真正决定落地建厂的少，大家都变得更谨慎了」。
过去几年，越南是东南亚地区工业发展最成熟的国家，它和泰国一起，成为中国老板们 「海外建厂」 的首选。但伴随着越来越多玩家的涌入，在海外开厂的成本也水涨船高。
「现在已经不是去越南的最佳时机了。」 在化工行业从业十余年的陈小姐告诉 「电商在线」，自己对接的不少客户、工厂老板，都开始观望起印尼的机会，「人力成本会低得多」。
而在泰国投资 2000 万、建设近 50 亩厂房的李先生则透露，近期来泰国考察自家工厂的同行增多，「每周都会来两三批」，但靠近港口的好地段，已经基本被瓜分完了。
【李先生在泰国投资的厂房】
在一批批前往东南亚的工厂老板、投资客背后，最为活跃的或许还有个隐藏群体：「海外房产中介」。越南中介往往来自毗邻越南的韩国，他们通常在 google map 上高频出没；而在国内，中国中介则偏好在小红书、抖音等社交平台上刷存在感，发布花式 「投资机会」。
但是地价和房价齐齐上涨后，真实的需求又有多少？陈小姐透露，在越南胡志明市的核心 CBD 区，房价已经令人望而却步，最高达到 10 万/平方米，一套 120 平方米的房子，要价超过 1200 万元；而李先生在泰国建设的工厂，工业用地价格在短短两年就翻了一番。
对于有些人而言，去东南亚是一个不得不做的选择，它意味着订单、成本和利润；但对于有些人而言，去东南亚更像是一本 「账」，高昂的房价下，似乎很难再看到持续升值的空间。继上游工厂、炒房团之后，在东南亚加速开店的泡泡玛特、蜜雪冰城等消费类企业，正在迎来自己的黄金发展期。从劳动力工厂到消费市场，在东南亚，变化正在悄然发生。
【在小红书出没的中介】
泰国还是越南？海外建厂绕不开的选择
「我们去的时候，土地资源已经非常稀缺了。」
李先生经营的是一家生产软管、角阀、燃气管的公司，1996 年成立后陆续在国内开了三家工厂，去年生意规模约 8 亿元，其中 70% 都是出口美国和欧洲，美国订单占总产值的超过一半。2023 年 3 月，刚刚接手家里生意一年的李先生带队考察泰国，买下了第一块土地。
做这个决定，比预期中快——几乎没怎么犹豫，当天看中，当天就付款买下了。
对于需要进口原料、出口商品的工厂而言，「离港口近」 是选地时最先考量的因素，这意味着雇卡车运输时物流成本更低。位于泰国中部曼谷湾东岸的林查班港，是东南亚最繁忙的港口之一，开车 40 分钟能到达林查班港的工业园区，因此成为工厂老板争夺的主要目标。
「Pinthong、WHA、阿玛卡，三大工业园我们都去了，但最后还是选中了一个小园区。之所以说土地稀缺也是因为一个细节，去竞争工业园区土地的时候，第一天还在谈价格，第二天早上准备第二轮谈判时，告诉我们地已经卖掉了，类似事件至少发生了三四起。」
泰国暹罗东部工业园区，因为不少日企在此聚集，也被业内称为 「日本工业园区」，相对应地，也有 「中国工业园区」。李先生在这里买下了约 30 亩的土地，但价格同样超出预期。「我们原以为泰国土地会比较便宜，可能 20 万元/亩，但实际交易下来是接近 40 万元/亩，再加上我们在 2024 年锁的十几亩地，这笔海外投资，金额已达到约 2000 万元。」
一个问题在于，为什么是泰国？事实上，泰国并不是唯一选择。起初，越南、马来西亚、菲律宾都在李先生的考虑范围。「尤其是越南，它算是东南亚工业发展的第一梯队。」
「我们当时也去了越南考察，越南土地价格要比泰国高 1.5—2 倍，好位置甚至超出 2 倍。但因为很多企业去越南去的早，越南工业化程度高，配套设施比较齐全。这对于非全产业链布局的企业来说，可以省下不少成本 （比如电镀等加工环节，都可以在越南完成）。」
这也是不少工厂老板当下的纠结点——越南工业环境相对成熟，但因为太多中国企业去越南，所以越南被美国新一轮反倾销的可能性最大；泰国在工业配套上不如越南，采购、加工成本高出很多，但作为被美国承认的市场经济国家，产生贸易壁垒可能性是最低的。
「投资额摆在这里了，实际上我们不会因为一点小钱，比如越南地块比泰国贵就不去了。」 李先生透露，最终让他选中泰国的原因，还是其政治格局最稳定，不可控风险也最低。
工业用地得靠抢？热门地块涨到 80 万元/亩
尽管 2023 年去海外开厂已经不算早，但李先生依然庆幸自己及时做了这个决定。
两年过去，李先生的工厂一期已经正式启用。在他直观的感受中，这两年泰国当地的工业园区数量至少翻了两三倍。他们所在的 「日本工业园区」 已经基本没有出售中的地块了，只能通过二手转让获取。而当初以 40 万元/亩买下的地块，在 2025 年价格已经翻倍到 80 万元/亩。一些 「中国工业园区」 的一手价格也已经涨飞，部分已经达到了 60 万元/亩。
「现在来泰国开厂的成本，我认为已经偏高了。」 但李先生也解释，也有不少低成本的方式。「距离林查班港近的、可以开展重污染产业并有能力处理的园区，其实只有三个。但你往远了找，还是能找到四五十万元一亩的土地，只不过离港口可能就有 2.5 小时车程，一些配套的成本费用就上去了，另外，离得远了想招聘人才的难度也会相应地提升。」
自 2 月新关税政策颁布后，前往东南亚考察的中国老板又显著增多。「每周来我们工厂考察的都有两三批，也有不少朋友来问，多数都是关心当地的土地、政策相关的内容。」
李先生第一次接触中介是为了拿 「资格」。他介绍，在泰国，想要购买 「永久产权」 的工业用地只有两种方式：1、让泰国人代持股份并控股；2、向 BOI（泰国投资促进委员会） 申请。但第一种方式有风险，一般只有租厂房、海外试运营的企业，会尝试第一个方案。
而向 BOI 申请投资许可证又不是一件易事，流程复杂之外，部分行业想拿到许可证的难度也较高。这种情况下，找中介成为不少工厂老板的首选。「找中介办，大概花费的费用是 5 万元人民币左右。」李先生办了两次，到申请第三张投资许可证时，开始尝试自己办理。
拿到地后，建厂、装修接踵而至，不少经验也是靠着实操才最后沉淀下来。
比如，泰国有很多水平参差不齐的建筑商，建筑质量可能不如中国，需要谨慎辨别；装修商要找靠谱的，在第一次建厂时，拿钱跑路的装修商让李先生小亏了约 10 万元；政府审批流程用时比你想象的长得多，一个小改动审批也要做好两三个月才能通过的准备。
相较而言，泰国员工的工作效率较低，且人力成本上涨已经不算是什么大问题——李先生透露，2023 年一个泰国员工的日薪是 72 元左右，目前涨到 80 元，上涨幅度尚可接受。
李先生计划在 1—2 年内把所有美国订单转移到泰国。因为布局海外工厂，在这一轮关税政策的影响周期里，他们反而成为被客户选中的供应商，相较于尚未布局的工厂有了更强的竞争优势。李先生透露，「预计今年成交会突破 10 亿元」。继成品组装后，未来他计划把熔炼、电镀等工序也放到海外，通过全产业链的布局，进一步控制成本、释放利润。
而对于 2025 年还能否去海外开厂？他则表示，如果能接受上涨的成本，依然可以考虑。
房价飙到 10 万一平，在胡志明的投资客开始谨慎
工业带动社会发展，涌入东南亚的除了工厂老板，还有寻求投资机会的 「炒房团」。
陈小姐在化工行业从业十余年，接触的客户不少都在东南亚建厂。但和工厂老板寻求劳动力不同，去年 12 月，陈小姐前往越南胡志明市，看中的是越南当地的消费市场。
「越南整体社会氛围非常年轻化，这里的年轻人非常活跃，也愿意消费。」 越南在 2023 年底突破一亿人口，成为东南亚第 3 个、世界上第 15 个人口过亿的国家，且以年轻人为主力。2023 年，越南 15 岁以下的人口约占总人口的 25%，而 65 岁以上的老年人则约占 5.5%。
过去几年，快速发展的社会和膨胀的消费市场，带动不少房产投资客涌入越南当地。
尤其是 2015 年，越南对 《住房法》 进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，越南楼市因此不断狂飙。按照越南地产服务公司 CBRE 统计，2018 年，通过该公司在越南购房的客户中，外国买家占到了 72%；在外国买家中，中国与韩国的占比分别为 45% 和 22%。
「但到了 2025 年，越南的房价已经远远超出我的心理预期了。」
【图源：陈小姐】
陈小姐介绍，「胡志明市很像上海，由一条河分成两边，左边是老城区，右边是新 CBD，最贵的房价就是在新的 CBD 这个区域。这里新房价格年年水涨船高，已经从 2018 年 4 万元/平，2021 年 6 万元/平，2023 年 8 万元/平，涨到今年最好的地段已经要 10 万元/平了。」
而除了高昂的价格外，让陈小姐有所顾虑的还有租售比和产权问题。「现在租售比普遍在 3—4%，但越南很多房子还是租给外国人，本地人是负担不起当下这个租金的，这就意味着如果外国人减少，本地人很难接盘。且值得关注的是，在越南，外国人只能买公寓，不能买带土地的别墅，且产权只有 50 年，每一个开盘又限制只有 30% 的房子可以卖给外国人。」
有意思的是，李先生也告诉作者，计划未来在泰国投资建酒店。
「当然对我们来说，主要还是在泰国建厂后，为了自己居住方便，因为泰国也不允许我们拥有私人土地。再加上我们计算过，像 25—28 平方米的房间，在泰国一个月大概能租到 3000—4000 元人民币，租金也不低。我们打算建 100 多间房，租出去并不困难。」
从工业出海、科技出海到去年以来持续的消费出海，曾被视为 「世界工厂」 的东南亚，正从供给端走向消费端。泡泡玛特 2024 年半年报显示，东南亚市场实现营收 5.6 亿元，占比 41.1%，同比增长 478.3%，成为增速最高的市场；蜜雪冰城自 2018 年出海，现在已经是东南亚最大规模的现制茶饮品牌。截至去年 9 月 30 日，有 4762 家蜜雪冰城位于东南亚。
新的故事在东南亚延续，工厂老板、炒房客在这里汇聚，他们共同见证一个新兴社会的崛起和成长，但伴随着信息差的抹平，行业生态位被早来的工厂占据，地价、房价的不断攀升，成本高企之下，过去来东南亚靠 「低成本」「房产升值」 淘金的剧本，也越来越难上演。
消费品牌的加速布局，让东南亚从 「世界工厂」 变成 「黑马市场」，当月薪几千元的越南年轻人，比中国北上广的白领们更舍得花钱，全新的定位下，把奶茶、潮玩、新能源车等消费品卖给东南亚原住民，或许才是继炒房、炒地之后，另一个逐渐清晰起来的趋势。
备注：应受访者要求，李先生为化名；感谢陈小姐 @Mia 留一口 （小红书名） 对本文的贡献。
