文 | 楼股巷
2025 年上半年，中国公募 REITs 市场迎来里程碑式发展，总市值突破 2000 亿元，较 2024 年底增长超过 20%。截至 6 月 30 日，中证 REITs 全收益指数上半年上涨 14.13%，显著跑赢 A 股主要指数及全球多数 REITs 基准，68 支 REITs 产品在今年上半年的涨跌幅中，仅有中金湖北科投光谷 REIT 收绿，其余 67 只均收红。
表：2025 年上半年 A 股主要指数涨跌幅
01 上半年发行热度依然高涨， 为历史次高水平
2025 年上半年，已上市公募 REITs 项目数量共 68 个，其中 10 个为 2025 年上半年上市的项目，募集规模 161 亿元。虽然从数量、规模上不及同年水平，但数量上依然高于其他年份，且资产类别持续扩容已达 12+N（符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目） 类，新增市场化租赁住房、养老设施及燃煤发电等资产类型，同时审核发行流程全面提速。
另一方面，发行产品受资本市场热捧，多个产品网下及公众有效认购比例均不到 1%，中金亦庄产业园 REIT 更是以 1798.42 倍创历史记录。
2021-2025 年上半年中国 C-REITs 上市数量及规模
2025 年上半年新发公募 REITs 网下与公众认购情况
02 消费基础设施：表现亮眼
消费基础设施 REITs 成为 2025 年最耀眼的板块，上半年该板块实现 35% 的综合收益率，一骑绝尘。嘉实物美消费 REIT 为代表的产品涨幅甚至超过 50%，而 9 只产品自成立以来的涨幅均超过 30%，体现了资本市场的高度认可。
2025 年上半年公募 REITs 涨跌幅-按类别
2025 年上半年消费基础设施公募 REITs 涨跌幅-按类别
消费基础设施 REITs 优异表现的背后，有着诸多内外部核心因素。
首先是政策端的大力支持。2024 年 《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs） 项目常态化发行的通知》 标志我国基础设施 REITs 正式进入常态化发行新阶段，而同年即完成了 7 只消费 REITs 的发行。2024 年底，中央经济工作会议将 「大力提振消费、全方位扩大国内需求」 列为 2025 年经济工作首要任务，随后一系列刺激消费的政策陆续出台。2025 年发布的 《提振消费专项行动方案》 明确提出支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金，为消费基础设施 REITs 的发展提供了明确的政策导向。在项目审批环节，监管部门开辟绿色通道，简化流程，加快了消费基础设施 REITs 的上市速度。在税收政策方面，对消费基础设施 REITs 项目给予一定的税收优惠，降低了项目的运营成本，提高了产品的收益水平。
消费市场的复苏是另一重要外部驱动力。随着国内经济的逐步回暖，居民消费信心显著增强，消费支出持续增加。以 2025 年五一为例，全国国内出游 3.14 亿人次，同比增长 6.4%，国内游客出游总花费 1802.69 亿元，同比增长 8.0%，双创新高；2025 年端午全国购物中心日均客流 2.43 万人次，同比大增 13.5%。这一消费热潮直接带动了消费基础设施 REITs 底层资产的业绩提升。从长期趋势来看，我国消费市场规模庞大且仍处于增长阶段，消费升级趋势明显，消费者对高品质、多样化的消费体验需求不断增加，这为消费基础设施 REITs 的底层资产提供了广阔的发展空间。
2025 年 「五一」 假期核心数据
从内部因素来看，消费基础设施 REITs 的底层资产质量普遍较高。这些资产大多位于核心城市的核心商圈或人口密集区域，具有极高的稀缺性和不可复制性。例如，华安百联消费 REIT 的底层资产上海百联又一城购物中心，地处上海五角场核心商圈，周边高校、写字楼林立，交通便利，人流量巨大。核心商圈的商业地产项目经过长期的运营和培育，形成了稳定的客户群体和强大的品牌影响力。即使在经济波动时期，核心商圈的商业地产依然能够保持相对稳定的经营业绩。据统计，2025 年一季度已上市消费类 REITs 平均出租率达 97.5%，租金收缴率超 99%，稳定的出租率和租金收缴率为 REITs 产品提供了稳定的现金流来源。
2025 年一季度消费基础设施底层资产出租率表现
而华夏华润商业 REIT 的二次扩募计划更是极具标杆意义。继成功收购昆山万象汇后，该 REIT 于 7 月 8 日宣布计划购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三个优质项目。这一动作不仅实现了从一线城市向强二线、省会城市的战略下沉，更验证了 REITs 平台作为开发商资本循环工具的有效性。
03 保租房：内需韧性的良好体现
保租房 REITs 则展现了政策护城河优势。2025 年一季度数据显示，6 只保租房 REITs 期末出租率均高于 90%，中金厦门安居 REIT 接近满租状态。不同于市场化租赁住房，保租房租金受政府指导价约束，虽限制了上行空间，但也提供了下行保护。北京、厦门等区域的政策类保租房租金稳步上涨，形成稳定现金流基础。
2023-2025 年一季度保租房公募 REITs 出租率表现
根据中金分析，从需求端看，近 5 年除北京、上海外，多数一二线城市保持人口净流入状态；同时参考海外经验，在城镇化率增速放缓阶段，核心城市 （城市群） 仍具备较强人口吸引力，未来核心城市 （城市群） 人口仍具备增长动能；此外，青年人晚婚晚育及较高的购房压力带来租赁周期延长，进一步催生租赁住房需求。从供给端看，「十四五」 期间我国保租房加速供给，截至 2024 年末全国累计建设筹集 727 万套保租房，完成 「十四五」 规划目标的 84%。2025 年作为 「十四五」 收官之年，预计保租房供给仍具规模，虽短期租赁住房市场供给压力犹存，但保租房及公租房通常具备租金折扣高，套均租金低等优势，预计其表现将优于整体租赁住房市场平均水平。未来，「新发+扩募」 有望双轮驱动租赁住房 REITs 市场规模扩张，同时低利率、「资产荒」 环境下租赁住房 REITs 作为优质配置型资产或受持续青睐。
04 产业园区与仓储物流：业绩筑底待反弹
产业园区板块成为 2025 年压力最大的领域，业绩持续承压。2024 年报数据显示，9 只有可比口径的产业园 REITs 中，6 只底层项目整体出租率同比下降，其中华夏和达高科 REIT（杭州项目） 下滑超 10 个百分点，东吴苏园产业 REIT（苏州项目） 下降 8 个百分点。为应对困境，运营商普遍采取 「以价换量」 策略，如建信中关村 REIT 将整体租金从 5.72 元/平/天降至 4.71 元/平/天，出租率提升 8.3 个百分点；华安张江产业园 REIT 租金下滑 2.3%，但出租率从 72% 大幅提升至 92%；二线城市园区虽租金降幅有限 （普遍低于 2%），但出租率下滑显著，未来可能跟进降价。
仓储物流板块同样处于周期底部，但显现积极信号。受全球贸易格局重构影响，以进出口为导向的仓储项目面临挑战。红土创新盐田港 REIT 作为典型案例，2024 年末出租率下滑 1.8 个百分点至 94%，租金同比下降 2.3%。中金普洛斯 REIT 则因京津冀、长三角新增供应压力，租金明显下调。值得关注的是，关税政策阶段性缓和及国内电商物流需求增长，为二季度企稳提供可能。嘉实京东仓储 REIT 的满租状态及稳定租金，证明了头部企业在逆境中仍具竞争力。
未来展望：公募 REITs 的蓝海才刚刚展开
纵观中国公募 REITs 市场，从试点迈向常态化的制度红利才刚刚释放。7 月 14 日，全国首批数据中心公募 REITs——南方万国数据中心 REIT、南方润泽科技数据中心 REIT 在高达 455 倍及 318 倍的公众认购比例之后，又提前结束募集，可见市场的火爆程度。而未来文旅、养老设施等类型项目也已有入市预期，提供更为多样化的优质公募 REITs 产品，拓宽蓝海航道，在资产荒的背景下，将为投资者提供分享中国消费、产业升级的制度化通道。
