作者：林巍，清华大学五道口金融学院硕士生导师、首都经济贸易大学金融学院特聘教授、国际信托与资产规划学会 （STEP） 全权会员 （TEP），
尹志超，首都经济贸易大学副校长、金融学教授，
孟昊桀，国投泰康信托公司财富首席规划官
原文来源：《清华金融评论》2025 年 5 月刊总第 138 期，作者授权新华财经整理发布
不动产信托财产登记制度缺失是我国信托行业发展长期面临的制度障碍，北京市通州区的全国首单居民不动产信托财产登记实践案例为破解这一制度障碍提供了创新样本。本文从案例参与者的第一视角，通过分析通州案例的机制创新、制度创新路径，思考不动产信托在普惠金融与养老金融领域可能发挥的独特价值。
制度破冰：不动产信托登记改革的历史性跨越
行业痛点倒逼制度创新
我国信托行业长期面临不动产信托财产登记制度缺失的掣肘，严重制约不动产信托业务发展。数据显示，截至 2024 年末，全国 68 家信托公司受托财产规模达 27 万亿元，但资产服务信托类别下的不动产信托仅数例。制度性障碍集中体现在以下三点：
一是产权归属的法律界定不清。此前，房产直接登记于信托公司名下，导致财产权属与信托本质要求产生错位。当信托公司面临债务纠纷或破产清算时，相关房产存在被纳入偿债资产的风险，实质上架空了信托财产的风险隔离功能。这种权属混淆不仅威胁受益人权益，更衍生出一系列法律争议。
二是房产交付过程烦琐。传统模式要求委托人将现金注入信托计划后再去购置其房产。但对于房产为主要家庭资产的普通家庭而言，这意味着须额外筹措过桥资金 （成本约万元级） 并承受至少一个月的操作周期，双重成本严重制约该项业务的普及。
三是税负压力过大。房产是登记在信托公司名下，但以法人主体持有房产导致房产受让环节的契税、持有环节的房产税、处置环节的所得税的税率均显著高于自然人持有模式。高企的税收成本进一步削弱了不动产信托的市场吸引力。
这种制度性缺陷使得信托服务只能以资金类信托为主，长期困于 「高净值俱乐部」，难以惠及普通家庭。
政策突破构建制度框架
2023 年 11 月 18 日，国务院在 《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》 批复中，明确将不动产信托财产登记机制作为金融服务业扩大开放的重要内容。批复指出：「在风险可控的前提下，探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记机制。」 这一表述为北京市开展不动产信托财产登记试点提供了顶层政策支持。
2024 年 11 月 29 日，北京市第十六届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订通过 《北京市优化营商环境条例》，其中第二十条明确规定 「探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记及相关配套机制」。这从地方立法层面为制度创新提供保障，直接推动了后续试点政策的落地。
2024 年 12 月 11 日，国家金融监管总局北京监管局与北京市规划与自然资源委员会联合发布 《关于做好不动产信托财产登记工作的通知 （试行）》。至此形成了 「顶层设计+地方立法+实施细则」 的三级制度架构，不动产信托财产登记试点工作正式开始。
实践突破树立改革样本
2025 年 4 月 2 日，国投泰康信托在通州区完成全国首单居民住宅不动产信托财产登记。「通州案例」 是一个特殊需要信托。委托人是 70 岁的通州区居民某女士，受益人是委托人 40 岁的自闭症独子，受托人是国投泰康信托公司。信托财产是该女士自住的一处通州区房产。信托目的是用该房产为受益人提供居住场所、用未来房产处置后的资金为受益人支付终身照护费用。北京市道可特律师事务所担任信托监察人，依据信托合同行使监督权，维护受益人权益。委托人的近亲属分别作为第一、第二继受行权人。
「通州案例」 中，委托人将价值数百万元的房产注入特殊需要信托，为自闭症儿子建立终身照护机制。该案例实现三大突破：
一是构建了权属登记的法定确认机制。不动产权证附注页现明确标注 「信托财产」 属性及专属信托编码，通过法定公示程序确立风险隔离效力。司法实践中，该标注既可作为法院审理物权纠纷的核心依据，也能有效警示潜在争议方，从根本上解决财产混同风险。
二是简化房产受让过程。试点采用 「直接产权过户」 模式，取代传统的现金购买路径。实际操作中，房产过户至信托账户的流程耗时从月级压缩至两小时内完成。同时还消除了过桥资金需求，为客户节省了数万元的利息成本。
三是构建 「受托人+继受行权人+监察人」 三位一体监督机制。受托人 （信托公司） 管理财产，继受行权人 （委托人指定的权利继受人，本例中是委托人近亲属） 下达操作指令，监察人 （律师事务所） 履行监督权。这种制衡机制有效防范了财产侵占风险，特别适用于无民事行为能力 （或者限制民事行为能力） 这类社会弱势群体受益人。
民生赋能：不动产信托的普惠金融、养老金融价值重塑
破解财富管理服务普惠化难题
普惠金融的内涵可从 「普」 与 「惠」 两个维度拆解，「普」 指向覆盖广度，即普通家庭用得起信托服务，体现了普遍性；「惠」 强调功能价值，即信托能切实满足民生需求，体现了实惠性。
传统资金信托 1000 万元现金的起投门槛将 90% 家庭拒之门外，而不动产信托的普惠价值源于不动产的财产属性。不动产是普通家庭普遍拥有且最为重要的财产，通过不动产信托的方式，普通人能够将所家庭的最大资产纳入信托，实现自身的信托目的，解决了 「普」 的问题，即让普通人都能用得上。
而 「惠」 的问题，体现在不动产信托的实用性。不动产信托能切实满足残障照护、养老规划、财富传承等大多数家庭的民生需求，是切切实实的惠民工具。
以通州案例为例，自住商品房即可设立信托，覆盖 80% 以上的城镇家庭；房产过户不再需要 「过桥资金」，为居民节省数万元费用。而特殊需要信托是该女士这类特殊需要家庭盼望已久的身后子女照护方案。这种 「去精英化」 改革使信托服务首次触达中等收入群体，实现从 「私人银行服务」 向 「普惠金融服务」 的历史性转变。
构建特殊群体保障新范式
我国现有 2000 万特殊需要人群面临 「财产管理真空」 困境。如果不设立该信托，未来该女士身故之后，该房产将作为遗产被其儿子继承。由于其儿子是限制民事行为能力人，缺乏能力和法律地位独立管理这笔大额财产，该女士希望儿子得到妥善照顾的愿望很难有效实现，而且可能事与愿违引发家庭纠纷、人身侵害事件，形成社会不稳定因素。根据北京大学医学部李智文教授团队关于孤独症的长期研究，目前中国孤独症患者 1000 万至 1400 万 （含成人），如包括其他限制民事行为能力的精神疾病患者，特殊需要人群超过 2000 万人；若再计入他们的父母，受影响的群体达到 6000 万人。不动产信托为这些特殊群体家庭构建了保障新范式。
不动产信托通过 「法律架构+金融工具」 创新，形成多重保障机制：信托财产独立确保照护资金安全，监察人制度防范道德风险，继受行权人保障受益人利益最大化。通州案例中，国投泰康信托公司担任受托人，管理财产；委托人该女士的近亲属担任第一、第二继受行权人，决定如何使用财产；北京市道可特律师事务所担任信托监察人，依据信托合同行使监督权，维护受益人权益。这种将管理权、决策权、监督权分离的制约机制和激励机制能够防范一个人包揽所有权利而带来的道德风险，保证了信托财产能为受益人的最大利益服务。
创新养老金融服务供给
通州案例中用不动产信托为自闭症患者提供终身照护的模式为应对老龄化社会提供了创新思路。在养老保障场景中，由于多数老人都会经历失能失智这个阶段，对于那些没有子女或者因为各种原因子女不能给予照顾的老人，他们面临的情况与 「通州案例」 中的自闭症患者高度相似。
「通州案例」 中的核心架构经适应性改造后，可有效解决我国 2.8 亿老年人口 （其中失能失智老人超 4000 万） 面临的三大核心问题：
一是财产管理风险。大量涉老纠纷源于财产处置不当。采用 「信托财产登记+监察人」 双轨制可保障物权独立，防范财产侵占。
二是现金流短缺。68% 城镇老人主要资产为房产但月养老金不足 5000 元。抵押贷款或反向抵押可以把房产变为稳定的养老现金流。
三是决策机制缺失。失能老人医疗决策纠纷难以化解。在信托架构下，老人可利用 《民法典》 支持的意定监护人制度提前指定医疗决策人；信托条款可明确医疗支出审批流程；信托监察人可监督资金使用合理性，从而形成 「监护人—受托人—监察人」 三方制衡的风险防控体系。
减少财产继承纠纷，为优良家风传承提供新工具。信托与遗嘱、保险都是财产传承的有效工具，彼此功能互补。信托的独特优势在于：在身前就能执行完成传承计划；可跨越多代进行传承；支持个性化方案 （比如能通过条件条款的设置引导家风建设）。这种制度安排既能防范可能发生的继承纷争、子女挥霍、财产外泄等风险，又能将物质财富转化为优良家风传承的载体。
机制创新：试点突破与现存障碍解析
信托财产登记制度改革的三大突破
物权确权机制创新。采用 「附注登记+公示」 双标识系统，使信托财产具备对抗第三人的法律效力。通州案例中，不动产登记簿附页明确标注 「信托财产」，同时该页信息为公示信息，从而保证物权状态实时可溯。
信托财产交付流程优化。通州案例使用无现金 「非交易过户」 方式，构建 「税务核验—权属转移+信托财产登记」 两站式服务，办理时效从 30 天压缩至 1 天以内。
信托设立成本降低。不再需要借用过桥资金完成房产过户，为普通家庭节省数万元费用。
不动产信托进入普通家庭的三大堵点
税收政策滞后。现行制度下，信托财产的纳税义务主体不明确，信托公司按照法人税率须承担 3% 契税及 0.84% 房产税，远远高于自然人税率 （契税税率 1% 到 1.5%，房产税税率为零）。在英美等国的成熟信托税收制度中，信托的纳税税率则介于法人和自然人之间。
公众认知鸿沟明显。根据项目进行中的访谈调查，仅少数居民了解信托制度，大多数受访者将信托等同于理财产品，并马上联想到 「信托爆雷」。信息不对称导致不动产信托的制度红利不能被普通家庭接受。
成功案例少且宣传不足。对于不动产信托这样相对复杂的金融产品，普通家庭需要在身边看到更多的 「通州案例」，才能真正了解不动产信托的适配性和经济性，主动拥抱这一普惠型金融工具。
不动产信托进入居民家庭的发展路径：构建民生导向的信托服务体系
完善制度供给 「四梁八柱」
建议构建 「1+2+N」 政策体系。「1」 部国家级 《信托财产登记管理条例》 明确信托财产确权与公示制度；「2」 项配套制度包括信托税率及监察人标准；「N」 项地方细则则解决区域差异。
重点突破税收政策空白。建议明确信托计划的纳税义务主体地位，探索与自然人、法人并列的信托税率 （建议将信托税率设定在法人与自然人之间）；针对特殊需要信托实行契税、房产税减免；探索递延纳税制度，允许在房产最终处置时统一计税。
培育养老信托专业服务生态圈
实施 「专业机构培育计划」。培育专业信托监察人机构，建立照护服务机构白名单制度，发展第三方评估认证体系。推动形成 「信托公司—法律机构—照护组织」 协同服务网络，构建全生命周期养老信托服务体系。
创新普惠服务供给模式
推行 「基础服务包+个性定制」 分层服务。对中等收入家庭提供标准化服务套餐，对特殊需要家庭提供个性化定制服务，对普通家庭开发 「迷你信托」 产品。探索 「社区信托顾问」 制度，依托街道和社区服务中心建立信托服务站点，利用公益法律服务组织和慈善机构传播信托法律知识，帮助居民发现自身需求，找到适配产品。
未来展望：制度创新的乘数效应
社会价值的多维释放
在以通州区为代表的试点地区，预计不动产信托的制度红利将得到广泛认可，特殊需要信托将快速增长，伴随养老信托和财富传承信托逐年递增；通州案例将逐渐影响其他地区，形成一批有示范性的 「老有所养、弱有所扶」 的经典案例，为应对老龄化社会挑战提供了中国方案。
财富管理市场的格局重塑
随着制度障碍破除，预计到 2030 年我国居民不动产信托的受托财产规模将以 15%～20% 的增速在 5 年后突破 3 万亿元，带动财富管理行业转型升级。信托服务从 「代客理财」 向 「民生保障」 的功能转变，将重塑行业生态。
金融供给侧改革的示范意义
北京试点的核心经验在于，通过制度创新激活存量资产金融价值，通过服务创新扩大普惠金融覆盖面，通过协同创新提升社会治理效能。这种改革模式为金融支持共同富裕提供了实践样本。
结语
在通州案例中，当古稀老人将毕生积蓄以信托为工具为自闭症孩子搭建 「海洋天堂」 和 「生命港湾」 时，严谨刻板的金融契约便在与人文关怀的交融中绽放出人性的光辉。从金融从业人员个人素养的角度，通州案例启示我们，金融从业人员要 「有深度、有广度、有高度、有温度」。由于不动产信托经常会面对最需要关注和帮助的社会群体，这种人文关怀尤其重要。从行业创新的角度，通州案例启示我们，真正的金融改革既要构建 「硬制度」 的框架，更要培育 「软服务」 的生态；既要追求规模效益的 「量变」，更要实现人文关怀的 「质变」。唯有让金融创新始终饱含民生温度，方能真正书写普惠金融与养老金融的温暖篇章，让金融活水润泽千家万户，产生巨大的社会价值。
编辑：王菁
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